همشهری آنلاین: با گران شدن قیمت خرید خانه در شهرهای مختلف کشور، اکثر مردم به اجاره خانه روی آورده اند که برای تنظیم قرارداد اجاره خانه قوانین خاصی دارد.
نحوه تعیین اجاره بها
مبلغ اجاره بر اساس توافق طرفین معامله یعنی مالک و مستاجر است. این توافقنامه بر اساس عواملی مانند اندازه ملک، امکانات ملک از جمله پارکینگ، انباری و آسانسور و گاهی اوقات امکانات رفاهی لوکس مانند استخر، سونا، جکوزی، فضای بازی کودکان و غیره است. سال ساخت ملک، دسترسی به امکانات و خدمات عمومی، از جمله مترو. و BART، دسترسی به فضای سبز و مراکز خرید و شرایط بازار و بررسی بسیاری از عوامل دیگر. محاسبه مبلغ اجاره طبق عرف با توجه به قیمت خرید و فروش همان ملک انجام می شود. رهن ملک با توجه به مدت زمانی که از سال ساخت آن می گذرد بین یک پنجم تا یک هشتم قیمت خرید و فروش ملک محاسبه می شود.
مثلاً اگر ملک نوساز باشد برای محاسبه قیمت رهن کامل آن، قیمت فروش ملک را بر 4 تقسیم میکنند. متعاقباً با سپری شدن سال ساخت و افزایش عمر آن، این مبلغ بر 6 تقسیم میشود. برای تبدیل مبلغی از رهن به اجاره ماهانه، می توانید آن قسمت از مبلغ رهن را که قرار است به اجاره تبدیل شود، طبق عرف جامعه در 3 درصد ضرب کنید و به مبلغ اجاره برسید. به عنوان مثال طبق فرمول تبدیل اجاره بها مبلغ 100 میلیون وام مسکن به مبلغ ماهانه 3 میلیون تومان تبدیل می شود.
قانون پرداخت اجاره بها
در اکثر قراردادها، اجاره بها ماهانه تعیین می شود. یعنی طبق قراردادی که در اجاره سالانه با مالک داشته است، مستاجر هر ماه مبلغی را در ازای استفاده از ملک به آنها می پردازد. در برخی موارد به تشخیص مالک، اجاره بها برای یک سال، شش ماه یا سه ماه پیش دریافت می شود. در تمام موارد مذکور این تصمیم باید مورد توافق طرفین باشد. در برخی موارد بر اساس نیاز مالک، ملک را به صورت رهن کامل بدون اجاره ماهانه اجاره می کند.
کسر مبلغ اجاره از پیش پرداخت
زمانی که مبلغ قرض الحسنه یا ودیعه توسط مستاجر به مالک پرداخت می شود، ضمانت پرداخت اجاره بهای ملک و خسارات احتمالی است که ممکن است در مدت تصدی مستأجر به ملک وارد شود. به این ترتیب و با رعایت قوانین پرداخت اجاره بها، مالک می تواند مبلغ ودیعه را بخواهد و این مبلغ را تا پایان قرارداد نگه دارد. به این ترتیب در صورت بروز مشکل در پرداخت اجاره بها از مبلغ ودیعه کسر می شود.
نحوه محاسبه کارمزد وام مسکن
برای محاسبه میزان پورسانت املاک رهن، ابتدا کل مبلغ رهن به اجاره تبدیل می شود. به این ترتیب هر یک میلیون تومان از مبلغ وام مسکن در 30 هزار تومان ضرب می شود و سپس 25 درصد مبلغ به دست آمده به اضافه 10 درصد مالیات به عنوان کارمزد دریافت می شود.
موارد مربوط به پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره
معمولا در قرارداد اجاره یا اجاره باید شرایط و نحوه پرداخت اجاره بها به طور دقیق و کامل ذکر شود. این شرایط می تواند شامل موارد زیر باشد:
میزان اجاره بها، تاریخ پرداخت اجاره، نحوه پرداخت نقدی، بانکی، چکی و غیره، جریمه دیرکرد اجاره، شرایط افزایش اجاره بها در صورت تغییر شرایط بازار، مبلغ و نحوه استرداد پیش پرداخت، شرایط فسخ قرارداد و پرداخت جریمه، روش پرداخت اجاره واریز اجاره ماهانه به حساب صاحبخانه به عنوان روشی مطمئن و مطمئن برای پرداخت اجاره بها توصیه می شود. این به شما این امکان را می دهد که در صورت بروز هرگونه اختلاف با صاحبخانه مدرکی مبنی بر پرداخت اجاره بها داشته باشید و مدارک لازم برای دفاع از حقوق خود را داشته باشید.
در برخی موارد، مستاجران اجاره بها را نقداً به صاحبخانه می پردازند. در این صورت برای اثبات این موضوع بهتر است رسید دست نویس با امضای موجر دریافت کنید. مبلغ اجاره باید از طریق حساب بانکی به شماره حساب موجر واریز شود تا از بروز مشکلات احتمالی در اثبات ادعای پرداخت اجاره بها جلوگیری شود و مدارک لازم برای دفاع از حقوق شما ارائه شود.
مهلت پرداخت اجاره
در عقد اجاره تاریخ پرداخت اجاره بها مورد توافق طرفین مشخص شده و مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها در آن زمان می باشد. در صورتی که مستاجر اجاره بها را به موقع پرداخت نکند، طبق قانون حداکثر تا 10 روز فرصت دارد تا مبلغ را به موجر پرداخت کند. در غیر این صورت پس از ده روز در صورت عدم پرداخت اجاره بها مالک می تواند به مراجع ذیصلاح مراجعه و این مورد را گزارش کند تا در صورت ادامه این موضوع نسبت به فسخ قرارداد و اخذ حکم تخلیه از مراجع ذیصلاح اقدام نماید. طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر، در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مدت مقرر، موجر می تواند اقدام قانونی و حکم فسخ قرارداد و تخلیه ملک را از دادگاه اخذ و از دادگاه کسر کند. اجاره پرداخت نشده از مبلغ سپرده
رهن و اجاره چگونه محاسبه می شود؟
یکی از مسائل مربوط به قیمت اجاره آپارتمان در تهران، عقد قرارداد اجاره به صورت رهن کامل یا رهن با اجاره است. معمولا در قراردادهای اجاره آپارتمان حدود یک پنجم تا یک هشتم قیمت آپارتمان به عنوان رهن کامل در نظر گرفته می شود. اگر مستاجر بخواهد آپارتمانی را به صورت رهن کامل اجاره کند، دیگر اجاره ماهانه پرداخت نخواهد کرد. در صورت کامل نبودن رهن از کل مبلغ رهن کسر و مبلغی به عنوان اجاره ماهانه پرداخت می شود. نحوه محاسبه رهن و اجاره به این صورت است که به ازای هر یک میلیون تومان مبلغی در حدود 40 تا 60 هزار تومان در نظر گرفته می شود.
سپس هر چه رهن بیشتر باشد به ازای هر میلیون آن این مبلغ از اجاره کسر می شود. به طور کلی باید گفت که قیمت اجاره و رهن به نرخ سود بانکی بستگی دارد. زیرا معمولا مالکان ترجیح می دهند مبلغ وام مسکن دریافتی را در بانک واریز کرده و سود ماهانه آن را دریافت کنند.
رهن بهتر است یا اجاره؟
رهن و اجاره ملک دو روش رایج برای استفاده از ملک مسکونی هستند. رهن ملک به معنای اجاره موقت ملک با پیش پرداخت مبلغی به صاحب ملک است. این مبلغ را رهن می گویند و در صورت تخلف مستاجر از تعهدات قرارداد به عنوان ضمانت برای مالک استفاده می شود. رهن می تواند مقدار معینی یا درصدی از ارزش کل ملک باشد.
گاهی صاحبخانه بنا به دلایلی به پول نیاز دارد، مثلاً ممکن است بدهی داشته باشد. شاید او در پروژه ای سرمایه گذاری کرده و برای مدت کوتاهی یا هر دلیل دیگری به پول کلان نیاز دارد. اما از طرفی دیگر نمی خواهد خانه اش را بفروشد. در این شرایط، صاحبخانه ها معمولاً به دنبال مشتریانی می گردند تا به خانه خود «رهن کامل» بدهند. رهن کامل خانه نوعی اجاره است که مستاجر با امضای قرارداد مبلغ زیادی را به عنوان رهن به موجر می دهد و در مقابل دیگر اجاره بها را ماه به ماه پرداخت نمی کند. این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می ماند و پس از پایان قرارداد به مستاجر مسترد می شود. این نوع اجاره در نگاه اول به نفع مستأجر است زیرا دیگر نیازی به پرداخت ماهانه مبلغی به عنوان اجاره ندارد و از طرفی در پایان قرارداد وجهش به او برگردانده می شود.
در واقع، وام مسکن کامل مانند این است که پول خود را در بانک سرمایه گذاری کنید و سود خود را به موجر بدهید. با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق دست زدن به پول خود را ندارید.
وام مسکن کامل مانند یک شمشیر دولبه است. در هنگام تخلیه خانه، چون صاحبخانه باید تمام پول شما را که مبلغ قابل توجهی است به صورت نقدی به شما پرداخت کند و از آنجایی که ممکن است در این مدت پول را خرج کرده باشد و در زمان سررسید قرارداد حسابش خالی باشد، شما به عنوان یک مستاجر باید چانه زنی کند. تمدید قرارداد و افزایش احتمالی مبلغ وام مسکن بازتر است.
در واقع، احتمال تمدید قراردادهای رهنی کامل بیشتر از قراردادهای اجاره است. از طرفی گاهی ممکن است از شرایط خانه، همسایه ها و … راضی نباشید و بخواهید در ابتدای سال یا حتی زودتر از آن خانه را ترک کنید، اما به این دلیل که صاحبخانه مبلغ کامل را ندارد. وام مسکن به صورت نقدی، ممکن است در بازگرداندن پول خود با مشکل مواجه شوید.
پس قبل از عقد قرارداد رهن، کل خانه را از هر نظر بررسی کنید، زیرا فسخ آن معمولاً مشکلات بیشتری نسبت به قراردادهای اجاره دارد. اما اگر نمی خواهید استرس پرداخت اجاره ماهانه را نداشته باشید، بهتر است سراغ رهن کامل بروید. با این حال، اگر فقط می خواهید گزینه های وام مسکن کامل را در نظر بگیرید، به دلیل مقدار بالای برخی از آنها، انتخاب های شما محدود می شود و ممکن است گزینه های خیلی خوبی دریافت نکنید. البته این موضوع به وضعیت بازار مسکن نیز بستگی دارد.
