شهرک مسکوني دهه ۴۰ تهران با قيمت‏‌هاي امروز قابل ساخت است؟ – به گزارش میهن تجارت

به گزارش تجارت اخبار ، سرمایه گذاران ساختمانی برای بازگشت به بازار مسکن و تکرار یک پروژه عظیم مانند شهر اکباتان ، باید محیط اقتصادی و سیاسی را در چهار حوزه تغییر دهند. این پروژه در دهه 1980 با تکیه بر “سیاست پولی مناسب تأمین مالی مسکن” و “رشد اقتصادی سالانه 2 ٪” پیشرفت کرد.

چالش مسکن موضوعی است که گروه های مختلفی از درآمد را از ضعیف تا متوسط ​​در کشور درگیر کرده است. این اخیر نیست ، و بررسی های تاریخی نشان می دهد که حتی در دهه 40 و 50 ، بخش اعظم جامعه شهری در کشور با چالش تأمین خانه روبرو بوده است. با این حال ، در شرایط فعلی ، بیشتر خانوارها حتی قادر به قرار دادن توانایی ، حتی در گروه های میانی درآمد نیستند. در دهه 40 و 50 ، طبقه متوسط ​​به دلیل کسری نمی تواند در آن قرار بگیرد.

ساخت شهر اکباتان راه درستی برای پاسخ به چالش مسکن قشر میانه شهری در دهه 40 و 50 بود. اما استفاده از این مدل لزوماً نمی تواند چالش فعلی صاحبان خانه را برطرف کند. مطالعه مدل Ekbatan نشان می دهد که در این دوره ، بانک ها قادر به تأمین مالی امکانات برای ساخت خانه بودند و کلاس متوسط ​​می تواند تسهیلات را بازپرداخت کند. اما در شرایط فعلی به دلیل سالها رشد اقتصادی در کشور ، سایر بانک ها قادر به تأمین مالی این تسهیلات نیستند و از طرف دیگر ، مردم قادر به بازپرداخت نیستند. اکباتان توانست به نوعی چالش ساخت مسکن برای طبقه متوسط ​​باشد ، اما این روش در شرایط فعلی به بازار فعلی مسکن در کشور پاسخ نمی دهد. اگر پروژه ای مشابه Ekbatan در کشور تعریف شود که 70 ٪ از هزینه ساخت و ساز از طریق تسهیلات بانکی تأمین می شود ، اقساط بانکی به طور قابل توجهی مختل می شود.

دکتر حسین ایمانی جاجرمی یک متخصص و محقق است که معتقد است که در صورت تغییر سیاست پولی و بانکی در کشور ، می توان مدل Ekbatan را به ساخت خانه تبدیل کرد. به گونه ای که تورم برطرف شود ، روابط خارجی با جهان اصلاح می شود ، رشد اقتصادی مثبت خواهد بود و یک محیط مناسب برای جذب سرمایه اقتصادی به کشور.

مشکل مسکن نیاز روز به روز به بخش قابل توجهی از جامعه از فقرا تا میانگین است. چرا در دهه های اخیر نمونه هایی از پروژه هایی مانند شهر Ekbatan در کشور را مکرر نکنید و این پروژه براساس سرمایه و توانایی داخلی و چقدر مشارکت خارجی ساخته شده است؟
ساخت شهر اکباتان الگویی برای طبقه متوسط ​​بود. اگر قرار است خانه ای برای این درآمد ایجاد کند ، می توان تجربه Ekbatan را به عنوان یک مدل بررسی کرد. اما این مدل گزینه مناسبی برای مسکن کم درآمد نیست. گروه های مختلف با درآمد در کشور به دنبال مسکن هستند و در واقع مسکن تنها چالش کم درآمد نیست. البته ، گروه های با درآمد بالا از این قاعده مستثنی نیستند ، این گروه در سالهای قبل از انقلاب و در سالهای پس از انقلاب هرگز با چالش های مسکن روبرو نشده اند. تخمین زده می شود که 300 تا 400000 واحد مسکونی لوکس در حال حاضر در تهران خالی هستند.

در هر صورت ، مدل سازی پروژه Ekbatan و مرور ویژگی های این پروژه می تواند یک مدل مناسب برای ساخت مسکن برای گروه های متوسط ​​در کشور ارائه دهد. مدل سازی از هر پروژه عوامل موفقیت یا جنبه های دروغین فناوری اطلاعات را نشان می دهد و در برنامه ریزی آینده کمک می کند.

من شخصاً معتقدم که آقای رحمان گولزرباری ، به عنوان معمار و بنیانگذار شهر اکباتان ، نقش ویژه ای در تحقق پروژه Ekbatan ایفا کرد. اگرچه او فارغ التحصیل مهندسی معماری از دانشگاه تهران بود و در زمینه ساخت و ساز بود. اما داشتن اطلاعات تجاری و مدیریتی منجر به این پروژه عظیم شده است.

مسئله اقتصاد کشور و چالش مسکن در وضعیت فعلی با دهه 50 متفاوت است. در دهه 50 ، این کشور با بودجه بودجه مقابله نکرد. تقاضای قابل توجهی برای مسکن در منطقه شهری وجود داشت که سبک سنتی ساخت و ساز پاسخگو نیست و این چالش برانگیز بود. رشد مثبت اقتصادی در اواخر دهه 40 و 50 و بخشی از سرریز در جیب گروه های مخالف درآمد ، رفاه طبقه متوسط ​​را در آن زمان بهبود بخشید. این افزایش تقاضا برای خرید خانه ، اما سرعت پایین ساخت و ساز باعث شده است که تقاضا بی پاسخ باقی بماند. در چنین شرایطی ، آقای گالزار شباهاری و طراح اکباتان به دنبال این بودند که با افزایش سرعت ساخت و ساز ، پاسخ خوبی به نیاز مسکن بدهند. این مرد برای اولین بار شرکت نوسازی و توسعه مدنی تهران را برای ساخت شهر Ekbatan تأسیس کرد و از آنجا که هیچ دانش سریع ساخت و ساز در کشور وجود نداشت ، گلزار شباری به شعبه سوئیس شرکت Startz رفت و به عنوان شریک پروژه و سرپرست در پروژه Ekbatan با نوسازی و شرکت مهندسی عمران.

در دهه 50 ، مدل پیش فروش در ساخت پروژه Ekbatan به خوبی استفاده شد. چرا از مدل پیش فروش مسکن در سالهای پس از انقلاب استفاده نمی کنیم ، مگر در موارد معدودی در دهه 1970؟
بخش اعظم این موضوع به سیاست های پولی و بانکی در سیستم اقتصادی کشور برمی گردد. پروژه Ekbatan با راه اندازی شرکت بازگشت وام مسکن Ekbatan تأمین شد. به طوری که این شرکت به هر خریدار خانه در Ekbatan اعطا کرد ، اما وام به حساب تولید کننده منتقل شد و خریدار اقساطی را پرداخت کرد. به همین ترتیب ، تولید کننده هرگز تأمین مالی را به چالش نکشید و روند ساخت و ساز را از منابع بانکی به موقع تهیه کرد.

در عین حال ، روابط ایران با جهان طبیعی بود ، هیچ مجازاتی وجود نداشت ، بنابراین هیچ چالشی در جذب فناوری کلاس جهان ، پیمانکاران خارجی و سرمایه گذاران بین المللی وجود نداشت و این به اجرای چنین پروژه ای کمک کرد. در حقیقت ، وضعیت اقتصادی این کشور در آن زمان به ده ها پروژه مشابه دیگر در کشور منجر شد.

به شرط دستیابی به توافق در زمینه سیاست خارجی ، بخش مسکن کشور نیاز به جذب سرمایه خارجی دارد و آیا بخش مسکن از پتانسیل کافی برای جذب سرمایه خارجی برخوردار است؟
ما ایرانیان تجربیات تلخی از حضور خارجی در حافظه تاریخی خود داریم. اولین ورود سرمایه داران خارجی به ایران به دوره قاجار باز می گردد. این سرمایه گذاران عمدتاً با پرداخت رشوه به مقامات ارشد این کشور ، امتیازاتی مانند دخانیات و دخانیات ، نفت ، راه آهن و غیره کسب کردند. این عمل باعث شده است که ایرانیان بر حضور خارجی در کشور بر اساس حافظه تاریخی آنها اعتماد به نفس داشته باشند. اگر این ذهنیت و دید منفی در ما باقی بماند ؛ بهتر است در مورد مشارکت در سرمایه گذاران خارجی یا شرکت های فناوری فکر نکنید. ادامه ذهنیت منفی باعث می شود که سرمایه گذار خارجی نیز تمایلی به حضور در بازار ایران نداشته باشد زیرا او از نیمی از کار می ترسد.

به طور کلی ، جذب سرمایه نیاز به ایجاد شرایط مطلوب دارد. در دنیای امروز یک رقابت جدی برای جذب سرمایه گذاران ، کارآفرینان و حتی افراد خلاق برگزار می شود. اینها در شرایطی که شرایط مطلوب باشد جذب می شوند.

در عین حال ، قبل از هرگونه جذابیت سرمایه خارجی ، باید تخمین دقیقی از نواقص انجام شود ، که در آن مناطق به دانش فنی احتیاج دارند. در کدام زمینه مشاوره لازم است و چالش جذب سرمایه چیست؟ در مرحله بعد ، بیایید گزینه ها را با یک بسته مشخص و اعتماد به نفس در زمینه سازی سیاست نگاهی بیندازیم.

کدام زمینه های توسعه شهری در کشور برای جذب سرمایه خارجی نیاز دارد؟
رشد منفی اقتصادی این کشور طی سالها باعث شده است که دولت نتواند بخش زیرساخت ها را بگذراند. در حقیقت ، درآمد دولت فقط دستمزد پرداخت می کند. در صورت وجود منابع داخلی ، باید در بخش زیرساخت ها مصرف شود. اگر منابع خارجی وجود نداشته باشد ، باید بروید. بخش حمل و نقل یکی از مناطقی است که برای جذب سرمایه خارجی نیاز دارد. در صورت لزوم ساخت سریع مسکن در کشور ؛ همچنین برای جذب فناوری خارجی و سرمایه خارجی برای این بخش ضروری است. در این بحث می توان از تخصص ، دانش ، سرمایه و نظارت استفاده کرد.

در مدل پیش فروش در شهر اکباتان ، خریداران جزء گروه متوسط ​​درآمد بودند. 70 ٪ از هزینه ساخت هر واحد از طریق وام بانکی تأمین می شد و اقساط بانک مطابق با درآمد آنها بود. در شرایط فعلی ، در حالی که هزینه ساخت یک آپارتمان متوسط ​​در تهران حدود 7 میلیارد تومن است. اگر قرار است 70 درصد از این مبلغ را از طریق وام تأمین کند. کلاس متوسط ​​قادر به بازپرداخت چنین وام نیست. در چنین شرایطی ، سیاست گذار باید چه کاری انجام دهد؟
کنترل تورم مهمترین وظیفه دولت در شرایط فعلی است. اگر وضعیت فعلی طبقه متوسط ​​نیز نتواند هزینه وام را بازپرداخت کند ، به دلیل کاهش تورم و کاهش ارزش ارز ملی است. چالش های موجود در بخش مسکن به طور کلی به افراد کوچک مانند واسطه ها نسبت داده می شود ، اما واقعیت این است که این چالش ناشی از بخش کلان اقتصادی است و باید از منبع حل شود. دولت وظیفه دارد اوضاع را به گونه ای سوق دهد که فعالیت اقتصادی در کشور را با مدیریت اقتصادی و کاهش تورم امکان پذیر کند. در دهه 40 و اوایل دهه 50 به دلیل تورم پایین ، اقتصاد توانست در کشور فعالیت کند. اما در وضعیت فعلی تورم ، غیرقابل پیش بینی بودن آینده و خطرات متعدد به روشی منجر شده است که نمی توان برای اقدامات طولانی مدت انجام داد.

تأخیر شهرداری در صدور مجوزهای ساخت و ساز یکی از اصلی ترین موانع ساخت و ساز در کشور است و مطمئناً این مانعی برای سرمایه خارجی محسوب می شود. شهرداری ها سابقه طولانی در ساخت تاریخ طولانی دارند ، به طوری که تولید کننده اکباتان سالها در راهروهای شهرداری به تأخیر افتاده است. سیاست گذاران برای جذب سرمایه گذاران داخلی و خارجی به صنعت ساخت و ساز چه تغییراتی باید ایجاد شود؟
پروژه Ekbatan در کشوری اجرا شد که زمین در خارج از شعاع تهران انتخاب شد. در آن زمان ، تهران ممنوعیت بارگیری 120 کیلومتری بود. در حالی که شهرداری و شورای نظارت برای گسترش تهران اجازه ندادند که زمین اکباتان به تهران وصل شود ، آقای گلزار شابستاری نامه ای را به محمد رضه پهلوی صادر کرد تا اجازه ساخت این سرزمین ها را دریافت کند و برای پیوستن به تهران ، و پروژه توسط محمد رضه دستور داده شده است. در تمام دوره ها ، به نظر می رسد که مسئله دور زدن قوانین در کشور مطرح شده است. در مورد عمل به دور زدن قوانین در کشور باید یک بررسی دقیق انجام شود. تجربه به ما نشان می دهد که تمام دخالت دولت در بخش مسکن باید اعلام شود. دولت نمی تواند تولید کننده مسکن باشد. قرار نیست سیاست گذار بیل و وانت را به دست بگیرد. در عوض ، لازم است وضعیت اقتصادی کشور را مشاهده کنیم. تقاضا را برای گروه های مختلف مسکن استخراج کرده و گزینه مناسبی را برای هر گروه فراهم کنید. در کشور ، وزارت راه ها و توسعه شهری مسئولیت بازار مسکن و ساخت و ساز را بر عهده دارد ، که مسئولیت شهرداری های دیگر در سایر نقاط جهان را بر عهده دارد و شهرداری ها به اطلاعات مردم و نیاز آنها پاسخ می دهند. در ایران نیز شورای شهر ، شوراهای روستا و شهرداری ها می توانند نقش بهتری در بخش مسکن نسبت به یک وزارتخانه داشته باشند. در حقیقت ، سیاست کلان در وزارت و اجرای ادارات محلی مانند شوراها و شهرداری ها باید منتقل شود.

منبع: دنیای اقتصاد