عقب‏‌نشینی دولت از سیاست شکست‏‌خورده «مسکن ۹۹ساله»؟ – به گزارش میهن تجارت

براساس اخبار تجاری ، دولت با اصلاح استانداردهای قدیمی تسویه حساب در خارج از شهرها ، صاحبان زمین های مستقر در زمین را خواستار شد. اما فعالان مدنی و مدنی خواستار ساخت یک شهرک مسکونی حداقل به دو دلیل “دعوت” برای سرمایه گذاری هستند. عوارض تغییر کاربری اراضی معادل 5 ٪ از ارزش ملک است.

دولت پس از سیاست شکست خورده “مسکن 99 ساله” برای ایجاد شهرهای جدید در خارج از زمین شهری ، “بخش خصوصی” را برای سرمایه گذاری در “تسویه حساب” دعوت کرد. شورای عالی توسعه شهری قطعنامه جدیدی را برای حضور در بخش خصوصی معرفی کرده است. اولین فرمان “ساخت شهرک های دولتی” در دهه 1950 توسط وزارت مسکن و توسعه شهری و وظایف آن “در دهه 1950 به تصویب رسید ، و ساخت شهرک های خانه ، نمک ابود و شهرهای اکباتان از جمله اولین تجربیات مسکونی مسکونی و مسکونی است ، اما در دهه های بعد ، به ویژه از زمان ساخت و سازهای جدید ، به ویژه از سال 1970 این ظرفیت را دارد که حداکثر 30،000 نفر را در خود جای دهد و شهرهای جدید باید برای جمعیتی بالاتر از آن ساخته شود.

طی دو دهه گذشته ، سیاست مسکن دولت در مورد زمین خارج از شهر 99 سال اجاره شکست خورده و شکست خورده است. این سرزمین ها به دور از تبدیل شدن به یک شهر برای تبدیل شدن به یک شهر و همچنین برنامه های مربوط به ایجاد شهرهای جدید مطابق با اهداف نیستند ، زیرا دولت نه بودجه سازنده و نه کافی بود و برای اجرای پروژه لازم بود.

در چند سال گذشته ، وعده 4 میلیون مسکن دولتی شدت یافته است ، اما دولت فقط توانسته است 600،000 مسکن دولتی را بسازد که این دور از هدف اصلی است. پس از 20 سال ، دولت متوجه مشکلات برنامه های مسکن ملی شده است و به دنبال اصلاحات اساسی در روند مسکن دولت است. مهمترین اشکال در ساخت شهرهای جدید و شهرک ها جای خالی سرمایه گذاری و همکاری “بخش خصوصی” در این پروژه های بزرگ بود که سرانجام صدای بخش خصوصی را در تعامل با شهر شنید. بنابراین ، شرکت مدنی شهرهای جدید ، در جلسه ای با عنوان “مشاوره با مشاوران ، تولید کنندگان انبوه ، صنفی و متخصصان خصوصی در توسعه و مسکن شهری” ، یک برنامه انتقال زمین مستقر در شهر را به صورت یک دستورالعمل 150 صفحه ای به بخش خصوصی ارائه داد. اما دولت به سه دلیل از بخش خصوصی برای ایجاد یک شهرک مسکونی دعوت کرد. اول ، به دلیل سیاست “تأمین مسکن از طریق مسکن دولت در زمین های خام در خارج از شهرها به دلیل درگیری مستقیم دولت در ساخت و ساز به جای اختصاص مسئولیت به بخش خصوصی”. دوم ، سرریز سرریز جمعیت کلانشهرها به شهرکهای مسکونی اطراف ، ساخته شده از کلانشهر ، و سومین دلیل بازدارندگی به سمت زمین ، به ویژه در مناطق شمالی ، که با هدف ایجاد یک مکانیسم مناسب ، بخش بزرگی از باغ ها و زمین ها را از بین برده اند. این دستورالعمل به صورت فراخوانی به بخش خصوصی به بخش خصوصی ارسال شده است و از وی خواسته شده است که با پشتیبانی و تسهیل دولت ، شهرکهای مسکونی و تخصصی را از شهرنشینی بسازد.

طبق دستورالعمل ها ، می توان از اراضی خارج از کشور برای ساخت شهرک های مسکونی به دو شکل مالکیت اختصاص یافت و بخش خصوصی می تواند در هر دو “ایالت” و “زمین خصوصی” مستقر شود. در نوع اول مالکیت ، بخش خصوصی برای ساخت تسویه حساب سرمایه گذاری می کند و در نوع دوم ، دولت زمین خود را برای تسویه حساب به بخش خصوصی واگذار می کند.

بنابراین ، در دعوت خود ، دولت سازوکارهایی را برای حضور بخش خصوصی برای سرمایه گذاری در تسویه حساب فراهم کرده است ، که باید روند شش درخواست متقاضیان ، تصویب دولت استان را انجام دهد ، یک طرح برنامه جامع را ارائه دهد ، برنامه تهیه زمین ، مجوزهای صدور مجوز را ارائه دهد. اما روند صدور مجوز باید توسط پنج سازمان دولتی ، یعنی اداره استانی ، شورای برنامه ریزی استانی ، شورای عالی توسعه شهری ، شهرهای جدید و ستاد شهرک تصویب شود.

علاوه بر اصلاح قوانین تسویه حساب برای جذب سرمایه گذاران و توسعه دهندگان بخش خصوصی ، ماراتن فعلی هنوز بزرگترین مانع انگیزه بخش خصوصی برای سرمایه گذاری است. بنابراین ، بخش خصوصی 9 شرط برای همکاری با دولت ، چه در سرمایه گذاری و هم مشارکت ، برای مشارکت و همکاری برای تسویه حساب “خارج از کشور” ارائه داده است.

اول از همه ، با توجه به دعوت گران قیمت دولت به بخش خصوصی ، این سؤال پیش می آید که آیا صاحبان خصوصی اراضی بزرگ از این دعوت “استقبال می کنند”؟ دفتر مرکزی مدیریت تسویه حساب در قطعنامه جدید برنامه “هزینه تغییر ابر” را پیش از بخش خصوصی قرار داده است. در این دستورالعمل آمده است که اگر این سرمایه گذاری یک مالک خصوصی زمین با کشاورزی باشد ، باید 85 ٪ از ارزش روز زمین ، از جمله قیمت های مسکونی استفاده از زمین را بپردازد. “این بند بزرگترین دیوار تسویه حساب بین دولت و بخش خصوصی در این فرمان است ، زیرا عوارض تغییر به معنای کل زمین به دولت است.

نیاز دوم کیفیت زمین و مکان مناسب سرمایه گذاری است. شرط سوم ، با توجه به روند طولانی شدن مجوز ، باید فرایندها و روند ساخت و ساز را تسهیل کند.

چهارمین شرط مهم این است که تعهد به تأمین آب و برق با دولت نیز باید توسط دولت برآورده شود ، دولت موظف است حمل و نقل عمومی سریع ، به ویژه مترو در شهرک های جدید ایجاد کند. اگرچه شهرک های جدید مسکونی در حریم خصوصی شهرها ساخته شده است ، اما ایجاد اشتغال در این شهرها امکان پذیر نیست و بسیاری از جمعیت هنوز به شهرهای بزرگ سفر می کنند. بنابراین ، نیاز به حمل و نقل سریع ، مترو وجود دارد که باید توسط دولت ایجاد شود. سؤال اینجاست که اگر زمین و تسویه حساب توسط بخش خصوصی انجام شود ، سیستم حمل و نقل عمومی ، به ویژه مترو چگونه فراهم می شود؟ بنابراین ، هر نوع تسویه حساب در خارج از حریم خصوصی شهر باید “مترو کارآمد” را از دولت تضمین کند. علاوه بر این ، ساخت تسویه حساب ، با هزینه تهیه 100 دلار در جهان ، به تسهیلات بانکی و مشوق های مالیاتی نیاز دارد. بنابراین ، منابع قابل توجهی برای تحقق بخش خصوصی مورد نیاز است.

شرط ششم که بخش خصوصی مطرح می کند ، تسهیل قوانین مالیاتی است. بیشتر عوارض و مالیات ها به دست می آیند ، که مانع از جذب سرمایه گذاری های بزرگ می شود. بنابراین ، ارائه سیاست های معافیت مالیاتی یا مشوق های قانونی در این زمینه می تواند منجر به ایجاد انگیزه برای سرمایه گذاران شود.

در شرط هفتم بخش خصوصی ، بخش خصوصی موظف است مکانیسم خاصی را برای فرآیند آماده سازی تسویه حساب ایجاد کند ، زیرا روند آماده سازی با یک فرآیند سنگین همراه است. هشتمین الزام در مورد انتقال رسمی زمین به شهرهای جدید مهندسی عمران خاطرنشان می کند که مطابق با بند 8 ماده 7 دستورالعمل ها ، حدود 20 ٪ از صاحبان خصوصی باید به دولت منتقل شوند. در حالی که مالکیت دولت برای ورود به بخش خصوصی در جهت تسویه حساب جذاب نیست.

و سرانجام ، آخرین شرایطی که بوجود می آید ، اگرچه تسویه حساب در سیاست های دولت و بخش خصوصی یک ضرورت است ، اما با توجه به واقعیت امروز معیشت و اقتصاد خانگی در مورد مسئله مسکن ، امکان خرید حتی افراد با درآمد متوسط ​​امکان پذیر نیست و این یکی از موانع حضور بخش خصوصی در طرحی است که احتمالاً شکست می خورد. بنابراین ، بخش خصوصی به احتمال زیاد برای تولید پول در طرح هایی مانند شهرک های توریستی سرمایه گذاری می کند. به دلیل رکود مسکن در صورت وجود شهرک های جدید و ساختمانهای مسکونی ، احتمال یا بسیار کم وجود ندارد.

منبع: دنیای اقتصاد