یک کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: متوسط خانواده برای خرید واحد 1 تا 2 متر بین 2 تا 5 سال طول می کشد که این نشان می دهد شکاف عمیقی بین درآمد خانوار و هزینه های مسکن است.
Rasool Ghorbannejad ، یک متخصص ارشد بازار مسکن ، گفت که وضعیت کلی بازار مسکن تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی کشور قرار دارد ، گفت: “بررسی وضعیت بازار مسکن ابتدا باید ماهیت و ماهیت اقتصاد کشور را در نظر بگیرد ، زیرا اقتصاد ایران یک اقتصاد تورم است و پارامترهای مختلفی در شکل گیری آن دخیل هستند.”
وی با اشاره به عوامل مؤثر بر بازار مسکن ، افزود: سیستم بانکی ، نقدینگی و نرخ ارز به عنوان پیشرانه اصلی و راهنمایی بازار مسکن شناخته می شود و همه این مؤلفه ها به همراه مجموعه ای از متغیرهای دیگر ، جهت گیری بازار مسکن کشور را تعیین می کنند.
قوربانژاد گفت: به طور کلی ، دو نوع تورم در اقتصاد کشورها وجود دارد. تورم ناشی از فشار هزینه ناشی از نوسانات قیمت و تغییر هزینه و تورم به دلیل افزایش تقاضا برای کالاها یا خدمات در یک مقطع زمانی است که باعث افزایش قیمت ها می شود.
وی ادامه داد: تورم در بخش مسکن به دلیل افزایش تقاضا است و در زمان های مختلف ، تحت تأثیر عواملی مانند رشد بازارهای موازی ، نوسانات نرخ ارز و شرایط اقتصادی است که سود را در سایر بازارها ایجاد می کند و در نهایت سرریز این بازارها به عنوان یک پناهگاه امن حرکت می کند.
تجزیه در بازار مسکن ؛ الگوهای گذشته دیگر پاسخگو نیستند
کارشناس بازار مسکن گفت: “اگرچه بازار مسکن در ایران ذاتاً از الگوی دوره ای رونق و رکود پیروی می کند ، در سالهای اخیر ما شاهد نوعی” تجزیه “در این فرایند هستیم و تغییرات رفتاری بازار به گونه ای بوده است که الگوهای گذشته دیگر قابل اعتماد نیستند.”
وی گفت: “در سالهای اخیر ، موضوعاتی مانند تحولات منطقه ای ، خطرات سیاسی و ورود متغیرهای مختلف به فضای اقتصادی کشور ، ماهیت بازار مسکن را تغییر داده و پیش بینی آینده این بازار را دشوار کرده است.”
تعادل تعادل در بازار مسکن ؛ پایداری ارز و مهار تورم
قوربانجاد تأکید کرد: مگر اینکه ثبات نرخ ارز برقرار شود و تورم و چارچوب دامنه مشخصی وجود ندارد ، نمی توان انتظار داشت که بازار مسکن تعادل برقرار کند و ما همچنان به دیدن سردرگمی و عدم اطمینان در این بخش خواهیم پرداخت.
تکالیف متوسط با درآمد در ایران سه دهه طول می کشد
وی گفت: “در ادبیات علمی مسکن در زمینه مسکن ، یک فهرست به عنوان” شاخص کارمندان “تعریف می شود ، که نشان می دهد یک خانواده متوسط با درآمد در یک کشور چندین سال طول می کشد تا صاحب خانه شوند.” طبق تخمین های فعلی ، این شاخص در ایران بسته به منطقه ، سطح درآمد و قیمت مسکن ، حدود 2 و 5 سال دارد. به عبارت دیگر ، اگر یک خانواده هزینه دیگری نداشته باشد و تمام درآمد خود را پس انداز کند ، خرید یک واحد 1 تا 2 متر بین 1 تا 2 سال طول می کشد. این شاخص نشان دهنده شکاف عمیق بین سطح درآمد عمومی و قیمت مسکن در کشور است.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: “پروژه هایی مانند مسکن مهر و جنبش ملی مسکن راه حل هایی برای کاهش این شکاف در دهه های گذشته بوده اند ، اما امروز ما به پاسخ ها و راه حل های جدید نیاز داریم.” کشورهای مختلف با اتخاذ سیاست های جدید توانسته اند قیمت ها را به ویژه در بخش اجاره کنترل کنند و ما می توانیم از این تجربیات بهره مند شویم.
وی افزود: یکی از مهمترین الزامات این مسیر ، طراحی برنامه های خاص برای ورود واحدهای مسکونی تازه ساخته شده به بازار است. اگر سازندگان موظفند پس از اتمام واحدها ، آنها را بفروشند یا اجاره دهند و اهرم مالیات و نظارت در قالب تسهیلگر به جای یک مداخلهگر فعال شود ، می تواند برای بازگشت به بازار مسکن و تشویق سرمایه گذاران فراهم شود.
نظارت دقیق مالی پیش فروش را به یک ابزار توسعه مسکن تبدیل می کند
قوربانجاد بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران تأکید کرد: برای جذب سرمایه گذاران در بازار مسکن باید از ابزارهای مختلفی استفاده شود. یکی از ابزارهایی که در بسیاری از کشورها رایج است ، مکانیسم “پیش فروش” است. اگرچه در گذشته ، به دلیل نوسانات شدید قیمت ، افزایش هزینه های ورودی های ساختمانی و کمبود نقدینگی ، پیش فروش با خطرات همراه بود و گاهی اوقات سازندگان قادر به تأمین مالی پروژه ها نبودند ، اما این راه حل های عملی دارد.
وی گفت: در بعضی از کشورها ، حسابهای کنترل شده با دولت یا حاکمیت ایجاد شده است که در آن تمام بودجه پروژه به یک حساب مشترک بین تولید کننده نظارت و سازنده و هزینه های ساختمانی پرداخت می شود. در پایان ، تفاوت منابع سود سازنده محسوب می شود. علاوه بر کاهش خطرات مالی ، این روش اعتماد خریداران را تقویت می کند و به جذب سرمایه کمک می کند.
متخصص ارشد بازار مسکن افزود: بسیاری از شرکت های ساختمانی در حال حاضر از اهرم های قبل از فروش استفاده می کنند و پرداخت های طولانی مدت را برای ارائه مزیت پرداخت تدریجی به خریداران ارائه می دهند و از قیمت های آینده مسکن بهره می برند.
وی گفت ، با اشاره به ضرورت استفاده از ابزارهای جدید مالی برای تقویت نقدینگی در بازار مسکن ، فروش مسکن در بازار سرمایه و صدور اوراق بهادار مرتبط یکی از ظرفیت های مهمی است که می تواند به تأمین مالی جمعی در زمینه ساخت و ساز کمک کند.
قوربانجاد ادامه داد: سال گذشته ، مسئله اوراق بهادار در بخش مسکن مطرح شد و این ابزار می توانست به عنوان تأمین مالی جمعی مورد استفاده قرار گیرد ، اما هنوز به مرحله اجرای نرسیده است. این فرایند نیاز به تعریف دقیق ، معیارهای خاص و فرهنگ گسترده دارد. در برخی از کشورها ابزارهایی مانند دارایی ، استفاده از برخی از قوانین قانونی و حتی ایجاد ملکه در هر متر مربع ملک استفاده می شود و اینها در بازار ثانویه قابل معامله هستند. این روشها به طور مستقیم نقدینگی بازار مسکن را پوشش می دهند و توانایی تبدیل سرمایه را افزایش می دهند.
وی خاطرنشان کرد: مشکل اصلی بازار مسکن در ایران کاهش “پتانسیل نقدینگی” است. هنگامی که سازندگان نتوانند به منابع مالی سریع و شفاف دسترسی پیدا کنند ، آنها مجبور به استفاده از روشهای خطرناک مانند پیش از فروش هستند ، که در نهایت می تواند با چالش های جدی روبرو شود. اگر سازوکارهای مالی جدید به درستی تنظیم شوند ، این مشکل تا حد زیادی برطرف می شود.
این کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: “راه اندازی کامل ابزارهای فروش کنتور مسکن می تواند ظرفیت بزرگی را برای جذب ریزگردها ایجاد کند.” به این ترتیب ، حتی مبالغ کمی و افراد پراکنده نیز می توانند مانند آجر در ساخت یک ساختمان استفاده شوند و در نهایت منجر به تأمین اعتبار پروژه های بزرگ مسکونی می شوند.
به گفته وی ، تشکیل این ظرفیت در بازار مسکن نه تنها به افزایش نقدینگی کمک می کند بلکه تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل می کند.
قوربانجاد با اشاره به پدیده مهاجرت معکوس مستاجران به دنبال افزایش قیمت مسکن و اجاره ، گفت: “برای تجزیه و تحلیل این مسئله باید به عقب برگردیم و به تحولات ساختاری دهه توجه کنیم ؛ دوره ای که با صنعتی شدن کلانشهرها ، موج گسترده ای از مهاجرت از شهرهای کوچک و حاشیه ای به شهرهای بزرگ شهری را تشکیل داد.
وی افزود: دلیل اصلی این مهاجرت ، دسترسی به فرصت های شغلی بیشتر و درآمد بالاتر در کلانشهرها بود ، اما اکنون با تغییر در شرایط اقتصادی و رشد شدید هزینه های مسکن ، یک سؤال مهم برای سیاست گذاران وجود دارد که نیاز به تجدید نظر در روش تأمین مسکن کارمندان را دارد. “
قوربانجاد گفت: “کیفیت و دوام سازه ها باید در ساخت کارمندان ، کارگران یا پرسنل در اولویت قرار گیرد.” شما نباید به بهانه کاهش هزینه های اساسی به مسکن با کیفیت پایین روی آورید ، زیرا این امر عمر ساختمان را تا حد زیادی کاهش می دهد.
عمر مفید ساختمانهای ایرانی یک پنجم از استاندارد جهان است
وی ادامه داد: در بسیاری از کشورهای توسعه یافته ، عمر مفید ساختمانها به 1 ، 2 یا حتی 5 سال می رسد ، اما در ایران به دلیل کیفیت پایین ساخت و ساز و عدم برنامه منسجم ، ساختمانها باید پس از 5 تا 5 سال بازسازی شوند. این از دست دادن سرمایه ملی و تحمیل هزینه های مضاعف به اقتصاد خانوار و دولتی است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اظهار داشت: با اشاره به ضعف فرهنگ بازسازی و نوسازی در کشور ، اظهار داشت: در حالی که در کشورهای پیشرفته موضوع بازسازی به عنوان یک فرایند نهادینه شده دنبال می شود ، این فرهنگ هنوز به درستی در ایران برقرار نشده است. سرمایه ساخت و ساز اندکی پس از مدت کوتاهی فرسوده و از بین می رود و نیاز به هزینه های سنگین برای ساخت و سازهای جدید دوباره ایجاد می شود.
قورباننجاد گفت ، یكی از مؤثرترین پاسخ ها به مسئله مهاجرت معكوس ایجاد شهرک های كاركنان با كیفیت و برنامه ریزی دقیق است. نمونه هایی از قبیل نیروی هوایی و شهرک شهید شجائی در بزرگراه آفساره که برای کارمندان نیروی هوایی ساخته شده بود ، حرکات درستی بودند و می توانند به عنوان یک الگوی پایدار ادامه دهند.
وی گفت ، با اشاره به تنوع قیمت ساخت و ساز در مناطق مختلف کشور ، هزینه ساخت و ساز در هر متر مربع واحد مسکونی بسته به موقعیت جغرافیایی ، کیفیت مواد ، نوع تقاضا و حتی ارتفاع پروژه متفاوت است. به عنوان مثال ، در پروژه های ملی جنبش مسکن ، قیمت ساخت و ساز از حدود 2 میلیون تومان در هر متر مربع شروع می شود ، اما این رقم بسته به شرایط ، کیفیت و پیچیدگی پروژه می تواند متفاوت باشد.
این کارشناس بازار مسکن افزود: “قیمت نهایی ساخت و ساز تحت تأثیر عواملی مانند ساختمان بلند یا کوتاه مدت ، نوع ساختار ، استانداردهای اجرایی و مواد مورد استفاده قرار می گیرد و نرخ ثابت برای همه پروژه ها اعلام نمی شود.” بهبود کیفیت ساخت و ساز نیز هیچ راه حل پیچیده ای ندارد ، اما مسئله اصلی حاکمیت مسکن است. این که آیا ما فقط به دنبال “ساخت و ساز” هستیم یا هدف “ساختمان استاندارد” است.
ساخت و ساز مسکن به هیچ وجه در عزت مردم نیست
قوربانجاد تأکید کرد: توسعه پایدار در بخش مسکن نه تنها با افزایش گردش ساخت و ساز حاصل می شود ، بلکه به پیروی از اصول استاندارد سازی نیز نیاز دارد. صرف بی خانمانی مردم ، صرف نظر از کیفیت ، عزت ساکنان را فراهم نمی کند. مسکن مهمترین بخش زندگی هر خانواده است و باید با یک رویکرد علمی و اجتماعی مناسب طراحی و پیاده سازی شود.
این متخصص ارشد بازار مسکن گفت: “استفاده از مواد با کیفیت بالا ، صنعتی شدن ، ترشح و ادغام فرآیند تولید یکی از الزامات امروز است.” کشورهای مختلف به وضوح به مسئله کنترل قیمت گذاری و هزینه های پایین پاسخ داده اند و ایران همچنین می تواند ضمن مدیریت قیمت ها ، کیفیت و استانداردهای تنوع زیستی ، این تجربیات را بومی سازی کند.
در پایان ، وی گفت: “ساخت و ساز مسکن به هیچ وجه و با هر نوع ماده ای در عزت جامعه و حتی مطابق با اصول توسعه پایدار نیست. نکته مهم این است که نگرش سیاست گذاران و فعالان مسکن از” کمیت “به” کیفیت “تغییر می یابد تا از مسکن ، امنیت ، سعادت و شرافت اجتماعی ، زندگی مهمترین زندگی باشد.
منبع: خبرگزاری مهر
