اجاره به شرط تملیک چیست؛ راهکار خرید خانه برای مستاجران!

بعدی- زمانی که قیمت مسکن افزایش می یابد، کارشناسان سعی می کنند برای گرفتن زهر بازار، طرح جدیدی ارائه دهند. ایده اجاره به مالکیت تنها یکی از این موارد است.

به گزارش فردا؛ پیش از این، کشورهای مختلف «رانت به مالکیت» را امتحان کرده اند و برخی از آنها موفق بوده اند. از نظر فنی این روش الگویی بین اجاره و خرید است و برای اجرا نیاز به کمک سیستم بانکی دارد. همین موضوع برای تردید در اجرای طرح کافی به نظر می رسد اما ساختار بازار مسکن در ایران با اروپا کاملا متفاوت است. پس چرا گروهی از کارشناسان همچنان معتقدند که می توان با طرح اجاره به شرط تملیک، گره کور بازار مسکن و قیمت آپارتمان را باز کرد؟ بیایید این موضوع را با هم بررسی کنیم.

اجاره با شرط تملیک چیست؟ مکانیسم اصلی و نحوه اجرای قرارداد

اگر بخواهیم موضوع را ساده کنیم باید بگوییم اجاره با شرط تملیک روشی است که مستاجر ابتدا ملک را اجاره می دهد اما با پرداخت تدریجی اجاره بها و انجام برخی تعهدات در پایان مدت قرارداد مالک خانه می شود.

این روش در واقع ترکیبی است بین اجاره و خرید اقساطی. یعنی شخص هم از ملک استفاده می کند (مثل مستاجر عادی) و هم به تدریج اقساط مالکیت را می پردازد (مثل خریدار اقساطی). در پایان قرارداد در صورتی که کلیه اقساط پرداخت شده باشد، مالکیت رسمی ملک به نام مستاجر منتقل می شود.

مکانیسم اجاره به مالک معمولاً در قالب یک قرارداد بین سه طرف انجام می شود. اول، مالک یا شرکت ساختمانی که ملک را ارائه می دهد. دوم مستاجر یا متقاضی خرید خانه و سومی موسسه حامی یا بانکی است که تامین مالی پروژه را بر عهده دارد.

کل فرآیند را می توان به روشی ساده توضیح داد. ابتدا بانک یا موسسه مالی خانه ای می خرد و به نام خود ثبت می کند. سپس با قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می دهد.

متقاضی علاوه بر قسط تملک، ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره بها پرداخت می کند و در پایان یک دوره مثلاً 5 تا 10 ساله، مالکیت کامل به او منتقل می شود. در مدت قرارداد، با وجود اینکه مالک رسمی بانک است، مستاجر حق استفاده و سکونت در آن را دارد. پس از پایان اقساط و انجام تعهدات، بانک سند را به نام مستاجر صادر می کند.

تفاوت اجاره با شرط تملیک و رهن با اجاره عادی

توجه: در اجاره برای مالکیت، پرداخت های مستاجر سرمایه گذاری در خرید خانه است

تجربه جهانی اجاره بها در آمریکا، کانادا و کشورهای اسلامی

بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه طرح اجاره به مالکیت را با نام‌ها و قالب‌های مختلف اتخاذ کرده‌اند. به عنوان مثال، این روش در انگلستان به عنوان اجاره-خرید، اجاره یا اجاره به مالکیت در آمریکا و کانادا و اعتبار وثیقه در فرانسه شناخته می شود. در برخی کشورهای عربی به آن «خرید اجاره» نیز می گویند.

در آمریکای شمالی و به ویژه کانادا، این روش به اجاره‌کنندگانی که امتیازات اعتباری ضعیفی دارند یا پول نقد کافی برای پیش‌پرداخت سنتی ندارند، اجازه می‌دهد تا در طول زمان برای خرید خانه آماده شوند.

در آمریکا، این روش به طور گسترده اجرا می شود. گزارش های متعددی وجود دارد مبنی بر اینکه به دلیل ضعف قوانین حمایت از مصرف کننده، اگر مستاجر نتواند خانه بخرد، تمام سرمایه خود را از دست می دهد!

در برخی از کشورهای اروپایی مانند ایتالیا این قراردادها توسط دولت ها در قالب مسکن اجتماعی اجرا می شود. یعنی دولت خانه های ارزان قیمت را برای مدت معینی (مثلاً هشت سال) به افراد کم درآمد اجاره می دهد تا در نهایت خودشان برای داشتن این خانه ها دعوا کنند. این رویکرد ما را بر خلاف آمریکا با ابزاری حمایتی و اجتماعی برای اسکان اقشار کم درآمد مواجه می کند.

در کشورهای اسلامی جنوب شرق آسیا مانند مالزی و اندونزی نیز شاهد اجرای طرح اجاره به مالک هستیم. بانک های اسلامی این کشورها با رعایت موازین شرعی خانه را خریداری و در قالب قرارداد اجاره با شرط مالکیت به متقاضی تحویل می دهند. نتیجه این مدل افزایش دسترسی طبقه متوسط ​​به مسکن بدون نیاز به وام ربوی بوده است.

بزرگترین چالش اجرای طرح اجاره بها در ایران وجود تورم لجام گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است.

آیا اجاره با مالکیت با بازار مسکن ایران سازگاری دارد؟

بازار مسکن ایران در سال های اخیر با افزایش شدید قیمت ها، کاهش قدرت خرید و نرخ بالای اجاره مواجه بوده است. برخی کارشناسان معتقدند در چنین شرایطی اجاره بها می تواند راه میانبری برای خانه دار شدن قشر متوسط ​​و جوانان باشد.

اجاره به شرط تملیک در ایران از نظر فقهی و قانونی شناخته شده است و در قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب 1362) به عنوان یکی از روش های اعطای تسهیلات بانکی پذیرفته شده است. اما استفاده از آن در بخش خصوصی و بازار عادی مسکن کشور با چالش هایی مواجه است.

اجازه دهید به طور مختصر در مورد موضوع بحث کنیم. این روش تنها زمانی مؤثر است که نظام مالی کشور از قراردادهای بلندمدت حمایت کند. ثبات نسبی بازار مسکن نیز یکی دیگر از شرایط است.

نرخ سود بانکی نیز باید قابل پیش بینی و کنترل باشد. عدم وجود این سه شرط ممکن است بدهی خانوار را افزایش دهد یا برای بانک ریسک ایجاد کند.

بزرگترین چالش اجرای پروژه ها در ایران وجود تورم لجام گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است. اگر قیمت نهایی ملک را در ابتدای قرارداد به عنوان ارزش آن در نظر بگیریم، در پایان مالک ضرر زیادی خواهد دید. از طرفی اگر قیمت را به روز محاسبه کنیم، مستاجر (خریدار) هیچ تضمینی برای حفظ توانایی و قدرت خرید خود در آینده ندارد، زیرا ممکن است قیمت آپارتمان چندین برابر شود.

مزایا و معایب اجاره با شرط تملک برای مستاجر

شرط اجرای طرح اجاره به مالکیت در ایران

برای اینکه قرارداد اجاره به یک راه حل پایدار و قابل اعتماد در بازار مسکن ایران تبدیل شود، نیازمند پیش نیازهای متعددی در سه سطح حقوقی، اجرایی و مالی هستیم.

برای شروع باید به سراغ تدوین آیین نامه اجرایی جامع و شفافی رفت که به طور خاص درباره این نوع قراردادها در بازار مسکن باشد. این آیین نامه باید نحوه محاسبه قیمت نهایی، استرداد سرمایه مستاجر در صورت انصراف و مسئولیت تعمیرات اساسی را مشخص کند.

ایجاد سازوکارهای قانونی برای تضمین بازگشت درصدی از مبلغ پرداختی مستاجر در صورت عدم توانایی وی در تکمیل خرید نیز می تواند ریسک خریدار عادی را کاهش دهد. علاوه بر این، اجباری شدن ثبت قراردادها در دفاتر اسناد رسمی یا سیستم های دولتی، کمک می کند که ملک مورد نظر در مدت قرارداد رهن (و به شخص ثالث فروخته نشود) و حقوق مستاجر تضمین شود.

در مرحله بعد باید شرایط اجرایی و نظارتی فراهم شود. واضح است که نباید از مالکان خصوصی انتظار زیادی داشت. به جای آنها باید به فکر تاسیس شرکت های لیزینگ تخصصی مسکن با مجوز رسمی بود که هدف اصلی آنها مدیریت ریسک و اجرای حرفه ای این نوع قراردادها باشد.

ایجاد فرمول استاندارد برای تعدیل قیمت نهایی ملک مورد توافق قانونگذاران و نهادهای نظارتی نیز کاملا ضروری به نظر می رسد. این فرمول تا حدی از منافع اجاره دهنده در برابر تورم محافظت می کند، اما در عین حال باید ثبات نسبی قیمت را برای مستاجر تضمین کند. به عنوان مثال به جای قیمت های فعلی بازار از شاخص های رسمی قیمت مسکن یا تورم رسمی استفاده شود.

از این به بعد بانک ها و صندوق های مسکن وسط می آیند. آنها باید تسهیلاتی را برای موسسات لیزینگ (موجر) با نرخ معقول برای کمک به تامین مالی ملک فراهم کنند. بهتر است دولت برای تشویق مالکان بزرگ و انبوه سازان به استفاده از این مدل به سراغ معافیت ها یا مشوق های مالیاتی برود تا این روش برای عرضه کننده جذاب باشد.

اما با توجه به شرایط کنونی ایران، بهتر است دولت یا موسسات مالی بزرگ مانند بانک ها و شرکت های لیزینگ املاک نقش موجر را ایفا کنند و با تکیه بر توان مالی خود ریسک تورم را برای مدت طولانی کاهش دهند. این مدل به ویژه برای پروژه های مسکن ملی و حمایتی مناسب به نظر می رسد.

مزایا و معایب قرارداد اجاره به مالکیت برای فروشنده