گزارش های بانک مرکزی حاکی از آن است که ارزش دارایی های ملکی بانک های ایرانی به بیش از هزار همت رسیده است! بر این اساس آیا بانک ها را می توان معامله گر و بازیگر اصلی بازار املاک دانست؟ آیا بانک ها در تعیین قیمت ملک نقش دارند؟ فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار میهن تجارت، گفت: با توجه به رکود بازار مسکن، بانک ها نمی توانند نقش موثری در قیمت گذاری مسکن در سطح کشور داشته باشند. وی با این حال تاکید می کند که سفته بازی بانک ها قابل کتمان نیست، بلکه شبکه بانکی کشور تنها یکی از بازیگران و دلالان بازار مسکن است.
به گزارش میهن تجارت، بر اساس گزارش بانک مرکزی از ارزش و تعداد دارایی های ملکی بانک های کشور، شبکه بانکی دارای ۱۱ هزار و ۳۴۱ شعبه و شعبه است و تعداد سایر املاک نیز به ۱۲ هزار و ۵۶۲ واحد رسیده است که ارزش آن ها ۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان برآورد شده است.
در بین بانک ها، بانک سپه بیش از 2600 ملک دارد و بیشترین سهم از دارایی های ملکی را به خود اختصاص داده است. این ارقام در حالی منتشر می شود که سال هاست بانک ها به عنوان یکی از مقصران اصلی تثبیت قیمت ها در بازار مسکن شناخته می شوند.
فعالان بازار مسکن معتقدند بانکها بهعنوان غولهای بزرگ بازار مسکن، به دلیل حجم بالای داراییها و تأثیرگذاری در سیاستهای پولی و بانکی، عملا دست بازتری برای قیمتگذاری دارند. در برخی موارد، بانکها حتی میتوانند ارزش داراییهای مستغلات خود را به اشتباه تغییر دهند تا ترازنامه خود را تنظیم کنند. اقدامی که منجر به نوسانات قیمت در مناطقی می شود که این املاک در آن قرار دارند.
کارشناسان بازار مسکن هشدار می دهند، این گونه رفتارهای سفته بازانه به ویژه در بازار رکودی مانند بازار مسکن موجی از بی ثباتی و قیمت گذاری کاذب را در پی خواهد داشت. با این حال، دارایی های ملکی شبکه بانکی کشور چه تاثیری بر بازار املاک خواهد داشت؟ آیا واقعا بانک ها مافیای بازار مسکن هستند؟
بسیاری از املاک بانک ها برای وصول مطالبات توقیف شده است
فردین یزدانی کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با میهن تجارت وی تصریح کرد: 12 هزار ملک در اختیار بانک ها عدد قابل توجهی است اما ورود آنها به بازار مسکن را نمی توان به راحتی تایید کرد، در هر صورت ورود این دارایی ها به بازار املاک زمانی می تواند موفقیت آمیز باشد که برای این املاک مشتری وجود داشته باشد.
وی افزود: در شرایط فعلی نمی توان تصور کرد که این املاک به راحتی به فروش برسد، نکته دیگر اینکه احتمالا بسیاری از این املاک درگیر مسائل حقوقی بوده و برای وصول مطالبات بانک ها مصادره شده اند، بنابراین خریداران نیز با هزینه های مبادله ای مواجه خواهند شد.
اگر املاک بانکی در مناطقی مانند تهران متمرکز شود، می تواند بازار مسکن تهران را تحت تاثیر قرار دهد
یزدانی در ادامه تصریح کرد: از سوی دیگر با توجه به رکود شدید بازار و رکود قیمت ها نسبت به قیمت تمام شده، فکر نمی کنم ورود این مقدار ملک تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته باشد.
وی افزود: در واقع اگر در نظر بگیریم که در سال های رکود حدود 200 تا 300 هزار معامله مسکن انجام می شود این رقم در مقیاس ملی چندان زیاد نیست اما اگر تمرکز این املاک در مناطقی مانند تهران باشد می تواند بازار مسکن تهران را تحت تاثیر قرار دهد.
اگر تعداد قابل توجهی از املاک بانک ها در مناطق خاصی متمرکز شود، بانک ها می توانند قیمت ها را به جای مقرون به صرفه بودن ایجاد کنند.
یزدانی درباره تاثیر ضوابط بانک ها بر قیمت گذاری در بازار مسکن توضیح داد: در مورد تاثیر این املاک بر قیمت گذاری مسکن باید گفت که در سطح کشور تاثیر چندانی ندارند اما اگر تعداد قابل توجهی از آنها در مناطق خاصی متمرکز شوند، بانک ها به جای اینکه از بازار قیمت گذاری شوند، می توانند از بازار قیمت گذاری شوند؛ یعنی قیمت گذاری.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در غیر این صورت اگر این واحدها در مناطق خاصی متمرکز نباشند امکان قیمت گذاری به آن صورت وجود ندارد اما برای پاسخگویی بهتر به این سوال نیاز به اطلاعات دقیق تری است البته خارج از این دو حالت نیست.
بانکهایی با سهم ۵ درصدی املاک آماده فروش در تهران میتوانند بر قیمت مسکن در پایتخت تاثیرگذار باشند
یزدانی ادامه داد: اگر سهم این املاک در تهران حدود پنج تا 10 درصد از واحدهای آماده فروش باشد، بانک ها می توانند با کمپین های بازاریابی قیمت گذاری کنند.
وی افزود: اما اگر این املاک در سراسر کشور پراکنده باشند و نسبت آنها از کل بازار قابل توجه نباشد نمی توانند نقش تعیین کننده ای در قیمت گذاری داشته باشند. علاوه بر این در شرایط رکود فعلی، ورود این املاک نه باعث افزایش قیمت و نه کاهش محسوس در بازار مسکن می شود.
نمی توان کتمان کرد که بانک ها نیز در بازار مسکن سفته بازی می کنند
یزدانی در پاسخ به این سوال که آیا بانک ها مافیایی و دلالان بازار املاک هستند یا خیر، گفت: من معتقد نیستم بانک ها مافیای بازار املاک هستند و فکر نمی کنم این موضوع صحت داشته باشد و این حجم از املاک سپرده گذاری شده در بانک ها بیشتر به دلیل اوضاع نابسامان اقتصادی و عدم وصول مطالبات بانکی است.
وی افزود: بنابراین نمیتوان بانکها را مافیای بازار مسکن دانست؛ اما اینکه بانکها در بازار مسکن هم سفتهبازی میکنند نمیتوان کتمان کرد، اما این رفتار سوداگرانه نمیتواند در بازار مسکن تعیینکننده و موثر باشد.
بانک ها در کنار سایر بازیگران بازار مسکن از فرصت های سفته بازی استفاده می کنند
یزدانی درباره سفته بازی بانک ها گفت: به هر حال بانک ها به عنوان بازیگران بازار از فرصت های سفته بازی استفاده می کنند اما به نظر من در شرایط فعلی نقش تعیین کننده ای ندارند، گفت: وضعیت بازار بسیار بحرانی تر از آن است که بتوان همه عوامل را به رفتار بانک ها نسبت داد.
وی در ادامه افزود: به عنوان مثال شرکت های بزرگی در منطقه 22 تهران فعالیت می کنند که قدرت نسبی در قیمت گذاری منطقه دارند و الزاماً وابسته به بانک ها نیستند، اما در شرایطی که سطح تقاضا در پایین ترین حد باشد، این قدرت قیمت گذاری نیز تاثیر چندانی نخواهد داشت.
یزدانی در پایان تصریح کرد: در مجموع به نظر من بانک ها در بحران بازار مسکن مقصر نیستند که همه کاسه ها و دیگ ها شکسته است، با این حال مانند سایر بازیگران نقش خود را در این بازار ایفا می کنند.
گزارش های بیشتر را در صفحه مسکن بخوانید.
