به گزارش اختاز نیوز، محمود اولاد پژوهشگر اقتصاد شهری و مدرس دانشگاه به تحلیل دقیق روندهای اخیر بازار مسکن پرداخت و عوامل موثر بر کاهش تقاضا، قدرت خرید مردم و محدودیت های تولید مسکن را تشریح کرد.
* وضعیت فعلی بازار مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟
بازار مسکن در رکود عمیقی به سر می برد و نسبت به چند ماه گذشته تغییر چندانی نکرده است. از دیدگاه تاریخی بلندمدت، بسیاری از این رکود به نوعی واقعی نیستند. دلیل آن این است که اوج تقاضا مربوط به متولدین دهه 60 است. آنها در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 ازدواج می کردند و تعداد ازدواج ها نزدیک به یک میلیون نفر بود.
مسکن نیز با توجه به این تقاضا افزایش یافت. اکنون این اوج گذشته و تعداد ازدواج ها به حد قبل از آن اوج یعنی حدود 400-500 هزار مورد رسیده است و تقاضا کاهش یافته است. بنابراین، انتظار نداریم که رونق اوایل دهه 90 در همان مقیاس بازگردد. حتی نیاز سالانه 400-500 هزار واحد عملا راکد است. هم در ساخت و ساز و هم در فروش دیده می شود.
* عوامل اقتصادی چه نقشی دارند؟
یکی از دلایل اصلی کاهش قدرت خرید مردم طی هفت تا ده سال اخیر به ویژه پنج تا شش سال اخیر است. مردم توان خرید واحدهای مسکونی با قیمت روز را ندارند و حتی در صورت دریافت وام هم درصد زیادی از هزینه ها را پوشش نمی دهد.
علاوه بر این، اقساط وام باید با درآمدی پرداخت شود که چشم انداز بهبودی در آینده نداشته باشد و درآمد سرانه واقعی نیز کاهش یافته است. بنابراین، عملاً امکان خرید وجود ندارد.
هنگامی که سطح درآمد کاهش می یابد، کیفیت برخی از کالاهای مصرفی معمولا کاهش می یابد، اما در مورد مسکن به این راحتی نیست. قوانین و مقررات تعیین می کند که ابعاد واحد، وجود پارکینگ، نقشه، نما و سایر الزامات باید رعایت شود و این مقررات هزینه تولید مسکن را افزایش می دهد. بنابراین تناسبی با کاهش قدرت خرید خانوارها وجود ندارد.
وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت را کاهش دهند، مردم از بازار رسمی بیرون رانده میشوند و رکود عمیقتر میشود. از سوی دیگر سرکوب نیازهای واقعی مردم می تواند باعث گسترش مسکن غیررسمی، نامطلوب و بد مسکن شود.
* به نظر شما وضعیت بازار تا پایان سال چگونه خواهد بود؟
تا زمانی که اتفاق خاصی برای بهبود وضعیت رخ ندهد، چشم انداز مثبت کوتاه مدت چندان قابل مشاهده نیست. حتی اگر رشد اقتصادی شروع شود، قدرت خرید مردم به سرعت باز نمی گردد.
اما اگر چشمانداز و امیدی برای درآمدهای آتی وجود داشته باشد، افراد میتوانند بر اساس درآمدهای آتی سرمایهگذاری کنند یا وام بگیرند. اما اگر چنین چشم اندازی شکل نگیرد، بعید است که رونق واقعی در حوزه مسکن ایجاد شود و خروج از رکود رخ دهد.
