«سناریوی محتمل» برای آینده قیمت مسکن چیست؟ – به گزارش میهن تجارت

طبق گفته های Business News ، دماسنج دلار نشان دهنده تخلیه جهش قیمت است. براساس نظرسنجی ها ، میزان قیمت دلار مسکن از ماه مارس برگشته و به سطح معمولی رسیده است. نوع واکنش بازار املاک به مذاکرات در روزهای قبل و بعد از اجلاس مسقط تعیین می کند که طرفین معاملات متوقف شده اند.
پتانسیل بازار مسکن برای “خرید در حال رشد ملک” و “پرش قیمت” که سال گذشته به دلیل خطرات خارجی و تغییر قیمت دلار تشکیل شد ، با “مذاکرات غیرمستقیم ایران -us” و برگزاری اولین جلسه در مسقط فرو ریخت. نتایج تحقیقات میدانی در مورد نبض بازار مسکن در روزهای قبل و بعد از اجلاس مسقط نشان می دهد که دو طرف بازار هر یک با درک غیر واقعی از روند “تسکین تنش سیاسی” رفتار شده اند ، به این معنی که تمایل به فروش و تمایل به خرید به طرز چشمگیری کاهش یافته است. نتیجه شرایط موجود در بازار مسکن به نفع “ثبات قیمت” است و تأثیر “جنبش سیاسی برای بهبود اوضاع” بر “تغییر انتظارات” ، بازیکنان بازار را از یک مرحله نسبتاً ناامید کننده منعکس می کند.

معجزه “تحول سیاسی” در دماسنج مسکن دلار

قیمت دلار مسکن یک دماسنج برای بررسی استعداد بازار املاک به سمت “تورم بیشتر” یا “ثبات کم درآمد و قیمت” است که می تواند مسیر آینده را هنگام تغییر محرک های رفتاری به طور قابل توجهی پیش بینی کند یا اتفاقی در بازار مسکن رخ دهد.

مطالعات نشان می دهد سال گذشته به دلیل ثبات نسبی قیمت مسکن و جهش دلار ، قیمت مسکن از “قله تاریخی نزدیک به 1500 دلار در هر متر مربع” کاهش یافته است ، با متوسط ​​قیمت دلار در هر واحد مربع مسکونی در تهران (به طور متوسط ​​1403 دلار) به 1264 دلار و حتی 1050 دلار پایین تر در ماه. سال گذشته ، خطر جنگ ، در اوایل سال جاری ، کاهش رفتار خریداران مسکن داشت و از این طریق تأثیر تورم مسکن از تورم دلار را متوقف کرد. با این حال ، در نیمه دوم سال ، ریسک ترامپ اولین ریسک سیاسی را به همراه داشت ، که منجر به بازگشت نسبی سرمایه گذاری در بازار املاک شد که در اواخر سال گذشته تأثیر مستقیمی بر تغییرات مثبت در قیمت های مسکن گذاشت. سرانجام ، قیمت ارزی در مقایسه با ابتدای سال 1.5 برابر افزایش یافته است ، در حالی که قیمت مسکن حدود 20 درصد افزایش یافته است.

در اوایل آوریل امسال ، سناریوی احتمالی برای بازار مسکن “حرکت تدریجی به خرید معاملات در طول سال” بود و فرض این بود که امسال “قیمت مسکن برای دلار در مسیر رشد جبران می شود” و قیمت دلار افزایش می یابد.

این فرضیه با شروع سال 1404 و جهش دلار به بیش از 104،000 دلار افزایش یافت و در نتیجه قیمت مسکن 945 دلاری را ثبت کرد. اما با اعلام مذاکرات ایران و سپس برگزاری جلسه در مسقط ، اکنون یک دماسنج دلار معجزه می شود. بدون افزایش بازار مسکن ، قیمت آپارتمان زیر 1000 دلار در هر متر مربع افزایش یافته و به سطح “عادی” 1171 دلار رسیده است. احیای شرایط معمولی قیمت مسکن به دلیل “تأثیر قدرتمند تحول سیاسی” بر انتظارات شرکت کنندگان در بازار است.

اگر این روزها سیاست گذار حفظ شود و “خطر سیاسی” پایدار باشد ، سناریوی احتمالی بازار مسکن در ماه های آینده “حفظ قیمت مسکن دلار از 1100 دلار تا 1200 دلار” خواهد بود. احتمال بالای ثبات نسبی نرخ دلار و همچنین بازار مسکن برای جلوگیری از رفتار عاطفی معامله گران در این قالب ، یک تصویر سناریو ممکن است.

وضعیت “94-96” را تکرار کنید؟

آنچه در قالب یک سناریوی احتمالی برای بازار مسکن در صورت “توافق” و نتیجه مذاکرات دارای سابقه تحقق در سالهای 94 تا 96 است. در سال 1994 ، پس از پرش قیمت های مسکن در سالهای 90-92 و توافق نامه بورجامی در ماه ژوئیه ، موتور تورم املاک و مستغلات از سه سال کاهش یافته است که سه سال از زمان مسکونی در طول دو ماه تسخیر شده است و مدت زمان مسکونی در طول دو ماه تساوی کاهش یافته است. متوسط ​​رشد سالانه قیمت مسکن طی سه سال گذشته 5 درصد بود. میزان ثبت شده در سالهای جهش. میانگین قیمت مسکن دلار در سال 94 تا 96 رقم 1193 دلار بود که نشان می دهد همان نوسان بین 1100 تا 1200 دلار است.

مطالعات مربوط به روند قیمت مسکن دلار در طی 12 سال گذشته نشان می دهد که قیمت سال -93 و 1402 دلار اتفاق افتاده است ، افزایش سریع قیمت مسکن عامل صعود بوده است ، و در جایی که دلار در سال 97 به زمین نشست و همچنین نیمه اول آوریل امسال دلیل پرش شدید نرخ ارز بود.

خروج مشترک از بازار مسکن

همراه با قیمت دلار مسکن ، نبض بازار مسکن نیز براساس شاخص قیمت مسکن “دنیای اقتصاد” در روزهای قبل و بعد از اجلاس مسقط حاکی از خروج مشترک دو بازار است ، یعنی عرضه و تقاضا. با وجود دو رفتار ناخودآگاه و تقاضا از روند “تسکین تنش سیاسی” ، آنها در همان مسیر حرکت کرده اند و تمایل به خرید و فروش به میزان قابل توجهی کاهش یافته است.

اندازه گیری شاخص بازار “پیشنهادی” در دو مناطق مرتفع و شرقی تهران ، مناطق 4 و 5 ، در ابتدای سال 1404 ، “تخلیه انرژی انرژی انرژی” را پس از “مذاکرات غیرمستقیم ایران” نشان می دهد. میانگین شاخص واحدهای مسکونی “پیشنهادی” در محلات منتخب دو منطقه 4 و 5 قبل از “اجلاس مسقط” 120.9 میلیون تومن در هر متر مربع را نشان می دهد. این دو منطقه شرقی و غرب از مناطق میانه تهران هستند که میانگین قیمت این دو منطقه نزدیک به قیمت متوسط ​​شهر است.

اما آنچه در پرونده های ارائه شده به بازار مسکن در نظر گرفته شده است ، کاهش چشمگیر عرضه پرونده به بازار و توقف نسبی معاملات است که طبق گفته واسطه های غیرنظامی ، بیش از هر چیز برای مسئله مذاکرات غیرمستقیم ایران است ، که هر دو از خرید و فروش ملک متوقف شده اند.

تحقیقات میدانی نشان می دهد که به دلیل عدم اطمینان از بازار مسکن به دلیل شرایط سیاسی و اقتصادی فعلی و تغییرات مداوم در بازارها ، قدرت خطرناک مردم برای نوسانات بازار کاهش یافته است و هر دو طرف به دنبال ایجاد “ثبات نسبی” در بازار هستند. به نوعی ، خطر ورود به بازار مسکن به دلیل عدم اطمینان در مورد وضعیت فعلی و نوسانات زیاد کاهش یافته است.

نتیجه شرایط فعلی در بازار مسکن حاکی از “ثبات نسبی” است تا با توجه به “حرکت سیاسی برای بهبود اوضاع” ، بازار بازیگران بازار را از مرحله عدم اطمینان خارج کند ، زیرا اگر نوسانات فعلی ادامه یابد ، بازار مسکن در سال 1404 در بازار مسکن باقی خواهد ماند.

در حال حاضر یک توقف نسبی در معاملات مسکن وجود دارد که از ثبات قیمت بهره می برد. البته به گفته واسطه های املاک و مستغلات ، تأثیر بازار املاک بر سایر بازارهای موازی به تأخیر افتاده است ، و نمی توان انتظار تغییر ناگهانی در بازار به بازارهای دیگر ، دلار و سکه را داشت که منجر به توقف موقتی به معاملات بازار مسکن و ادامه بازار شد. اما علاوه بر این ، دلایل دیگری برای رکود بازار وجود دارد ، البته با توجه به روند آینده مذاکرات ، که با کاهش قدرت خرید ، عدم تأمین مناسب قیمت مسکن توسط بانک ها ، مصالح ساختمانی گران قیمت که منجر به افزایش قیمت مسکن ، مجوزهای غیر تدارکاتی و غیر مجازات می شود ، کاهش می یابد. بنابراین ، نتیجه مذاکرات در تعیین بازار مسکن در آینده بسیار مؤثر خواهد بود.

دو سناریو مسکن با توافق یا عدم موفقیت

در سال 1403 ، اتفاق متفاوتی در بازار مسکن رخ داد. بازارها در فواصل مختلف قیمت های قابل توجهی را تجربه می کردند ، اما بازار مسکن از نظر قیمت بسیار پایین بود. بهروز ملکی ، یک متخصص اقتصاد مسکن ، در مورد اینکه چرا این رویداد و سناریوهای روبرو بازار مسکن در سال 1404 گفت: شاخص های مختلف در بازار مسکن نشان می دهد که تمام شاخص های موجود در این بازار از اواخر 1402 تا نیمه اول 1403 به اوج خود رسیده اند که می تواند در قیمت مسکن دیده شود -برای شاخص قیمت های هوس و قیمت های مسکن. هر یک از شاخص ها بازار را برای رسیدن به اوج نشان داده اند. واقعیت عدم شرکت ما در این نقاط این است که همه آنها به دلیل تقاضای مصرف کننده نبودند ، اما از آنجا که تقاضای مصرف در بازار مسکن تضعیف می شد ، بخش قابل توجهی از این وقایع به دلیل ورود تقاضای سرمایه به بازار مسکن بود. اما سال 1403 سال بسیار استرس زا بود.

با توجه به مسائل ژئوپلیتیکی که در منطقه رخ داده است و از آنجا که بازار مسکن اساساً در برابر خطرات حساس است ، سرمایه گذاران به تدریج نتیجه گرفتند که آنها باید از بازار مسکن دور شوند و به بازارهایی منتقل شوند که انتقال آسان تر و بیشتر نقدینگی است.

ملکی در مورد روند قیمت مسکن گفت: از اوت 1403 ، هیچ آمار قیمت از بازار مسکن توسط بانک مرکزی و بانک مرکزی ارائه نشده است ، که تجزیه و تحلیل بازار مسکن را بسیار دشوار می کند. در حقیقت ، باید در مورد بازار اظهار نظر کرد که چراغ ها از نظر آمار خاموش هستند. اما براساس داده های موجود ، قیمت مسکن در ماه آگوست به هر متر مربع به حدود 1500 دلار رسیده بود ، و براساس آمار غیر رسمی که قابل اعتماد نیست ، این تعداد دائماً کاهش می یابد و در مارس 1403 به حدود 1100 دلار رسیده است. این بدان معنی است که بازار مسکن روند نزولی شدید را پشت سر گذاشته است.

مالکی به دو عامل “توافق یا عدم تأیید در مذاکرات” و “سیاست پولی” در مورد بازار مسکن در سال 1404 اشاره کرد و افزود: واقعیت این است که “سیاست پولی” از 1400 به بعد ، سیاست بانک مرکزی در حال تغییر و سیاست سختگیرانه کنترل ترازنامه بانک ها بوده است. طبق آمار موجود ، رشد نقدینگی در 1400 بیش از 40 ٪ بود که 30 ٪ کاهش یافته است. این بسیار مهم است ، زیرا با توجه به تأثیر بر نرخ بهره ، شواهد موجود نشان می دهد که سیاست پولی بانک مرکزی ممکن است امسال تغییر زیادی نکند زیرا تورم هنوز اولویت برای بانک مرکزی و سیاست گذاران است.

اما کارشناس اقتصاد مسکن دیدگاه متفاوتی از نرخ دلار دارد که مستقیماً تحت تأثیر توافق یا عدم پذیرش مذاکرات قرار خواهد گرفت. دلار موضوعی است که می تواند تحت تأثیر توافق یا عدم پذیرش باشد. در حقیقت ، برخی از توافق یا عدم پذیرش می تواند بر قیمت دلار تأثیر بگذارد و هرچه توافق بیشتر باشد ، بازار دلار بیشتر می تواند باشد و برعکس.

اما بازار مسکن اقتصاد مسکن را متفاوت خواهد دید ، به این معنی که اگر قیمت دلار موافق باشد ، قیمت مسکن ممکن است به 1000 دلار برسد ، اما این دوباره افزایش می یابد. با این حال ، اگر خطرات تشدید شود ، می تواند 1000 دلار از دست بدهد. البته بستگی به این دارد که این میزان عدم پذیرش چقدر است. اگر به حداکثر مرحله استرس برسد ، 1000 دلار از دست می دهد و پس از آن باید انتظار دیگری را در بازار مسکن داشته باشیم.

منبع: دنیای اقتصاد