علت ایستایی «فشار اجاره‌‌‌بها» بی‌‌‌توجهی دولت‌‌‌ها به «۳‌متهم اصلی» است

براساس اخبار تجاری ، “نرخ دولت” برای رشد سالانه اجاره در کشورها از جمله آلمان تحت “ترمز اجاره نامه” تعیین شده است. اما واکنش موج به این نرخ منجر به “تورم اجاره مسکن ترمز” شده است. اقتصاددان با بررسی راز استاتیک “هزینه بحران اجاره” در کشورهای عضو OECD ، دولت ها را “دلیل دخالت در نرخ بازار” معرفی کرده است.

تعیین “نرخ دولتی” برای اجاره اجاره در برخی از کشورهای غربی حدود 10 سال پیش با هدف “لیزینگ هزینه مسکن” از مستاجران بود ، اما نتیجه سیاست اتخاذ شده توسط سوء رفتار “متهم تورم اجاره” باعث شده است که مستاجران بدتر شوند.

نتایج مطالعات “اقتصاددان” نشان می دهد روند 15 ساله اجاره مسکن در سازمان همکاری و توسعه اقتصادی ، متهم به فرض “امواج” در مورد رشد سنگین به دنبال رشد و “محدود کردن” برای “افزایش میزان اجاره به دولت” و “ترک دولت”. است دولت “ترمز اجاره” را تعیین می کند ، اما به دلیل “ریشه رشد اجاره نامه ها” در بازار با این سیاست خشک نمی شود ، قدرت آن باعث “خالی شدن ترمز” می شود.

در مواجهه با بحران بازار اجاره مسکن ، دولت ها “حرص و آز صاحبان را به عنوان علت بحران و سیاست های تمرکز در مورد” کنترل این حریص “می دانند ، در حالی که” تورم بالا “،” کاهش منبع مسکن “و” کاهش قدرت خرید مسکن “سه متهم اصلی در ایالات متحده و سایر بحران های تورم اجاره است.

صاحبان خانه های اجاره ای به دلیل تورم زیاد “اجاره دهنده متناسب با آن” را افزایش می دهند ، اما وقتی آنها به دلیل رشد اجاره مقصر هستند ، واکنش آنها به “تحمیل محدودیت های دولت” خروج از اجاره است.

“سقف رشد اجاره” در کشورهای مورد مطالعه در سالهای اخیر “عرضه آپارتمان اجاره را 26 تا 75 درصد” کاهش داده است. برعکس ، با این حال ، به دلیل افزایش نرخ بهره وام در این سالها- از زمان تاج- خرید مسکن در هر درصد افزایش در نرخ 5.5 درصد افزایش می یابد و با همان نرخ تقاضا برای اجاره افزایش یافته است.

با وجود تداخل ، اجاره نامه افزایش یافته است

طی یک دهه گذشته ، دولت ها بی نهایت در بازار اجاره مسکن برای بهبود زندگی مستاجران درگیر شده اند. اما این تلاش ها کار نکرده اند. حتی با کاهش کلی تورم ، اجاره نامه ها هنوز هم سرسختانه در حال افزایش هستند و طبق آخرین آمار ، میانگین در کشورهای ثروتمند حدود 2 درصد در سال افزایش یافته است. بخشی از این افزایش ، تأثیر تأخیر در تورم را نشان می دهد ، زیرا قراردادهای اجاره ای طولانی مدت باعث تأخیر در اجاره به سایر قیمت ها می شوند. اما این همچنین نشان می دهد که بسیاری از سیاستهای با هدف کاهش فشار در بازار اجاره ، بیشتر از حل علت اصلی مشکل ، علائم را درمان می کنند. و در نتیجه ، آنها برای همان افرادی که قرار بود مورد حمایت قرار بگیرند ، اوضاع را بدتر کرده اند.

طبق مقاله ای از اقتصاددان ، مداخله دولت ها گسترده شده است. از سال 2008 ، قانون “ترمز اجاره نامه” در آلمان صاحبان جدیدی را موظف کرده است که برای تعیین اجاره نامه به یک شاخص دولت بروند. بریتانیا مالیات بیشتری را برای صاحبان داشته است. در سال 2 ، ایرلند سقف را برای افزایش اجاره سالانه در “فشار هزینه اجاره” تنظیم کرد ، که در عمل به اکثر مناطق کمبود مسکن اشاره دارد. از سال 2 ، این سقف برابر با تورم یا 2 ٪ (هر کدام) است. اسپانیا همچنین محدودیت هایی را برای افزایش اجاره نامه در سال اعمال کرد و قوانین سختگیرانه تری را به ویژه برای صاحبان بزرگ اجرا کرد. استرالیا سعی کرده است با محدود کردن وام بانکها به سرمایه گذاران مدنی ، اوضاع را کنترل کند و چندین ایالت ایالات متحده از جمله کالیفرنیا ، نیویورک و اورگان قراردادهای اجاره و اجاره را دشوارتر کرده اند.

این سیاست ها معمولاً با این عقیده اجرا می شوند که “حرص و آز” صاحبان عامل اصلی مشکلات مستاجران است. بدون شک انتقاد از مالکان در بین مردم بسیار محبوب است. اما دلیل واقعی اجاره زیاد و قدرت صاحبان نقص اساسی در بسیاری از بازارهای مسکن به دلیل محدودیت های ساخت و ساز است. در بسیاری از مناطق ، با افزایش تقاضا ، تأمین مسکن نتوانسته است افزایش یابد ، به خصوص که موج مهاجرت شدت یافته است.

مداخلات دولت کمبود املاک و مستغلات اجاره را تشدید کرده است ، زیرا این رویکرد به ترک بازار اجاره تشویق می شود. براساس گزارشی از یک سکوی املاک و مستغلات در اسپانیا ، در سال 2 ، تعداد اجاره نامه های دائمی ذکر شده برای اجاره در بارسلونا 2 درصد کمتر از سال 2 بود و 2 خانواده برای هر لیست به رقابت پرداختند. در ایرلند تعداد قراردادهای اجاره ای ثبت شده در سال 2 در مقایسه با سال 2 حدود 2 درصد کاهش یافته است ، در حالی که جمعیت آن 5 درصد افزایش یافته است.

قفل خرید مسکن

از نظر تئوری ، فروش واحدهای اجاره ای توسط صاحبان می تواند عرضه خانه برای فروش را افزایش دهد ، قیمت ها را کاهش دهد و مردم را ترغیب کند که به جای اجاره خانه بخرند. راشل ریوز ، وزیر دارایی انگلیس در ماه اکتبر گفت که افزایش مالیات خرید خانه های دوم ، که شامل بخش قابل توجهی از معاملات انجام شده توسط صاحبان است ، می تواند در خانه متقاضیان آسانتر شود. اما در حقیقت ، خرید یک خانه یک فرآیند کامل است و از انعطاف پذیری اجاره و همچنین به دلیل فرآیندهای قانونی ، مالیات بر دارایی و زنجیره های معاملاتی طولانی جذابیت کمتری دارد. بنابراین ، قیمت خانه معمولاً دیرتر از اجاره بها با شرایط بازار سازگار است.

براساس این گزارش ، بازار خانه مالک در سالهای اخیر قفل شده است ، زیرا نرخ بهره بالا برای وام ها باعث شده است تا صاحبان وام های ثابت برای حفظ خانه های خود باشند. تعداد خانه های فروخته شده در ایالات متحده در سال 2 حدود 2 درصد کمتر از سال 2 بود. بنابراین ، زمان مناسبی برای مختل کردن بازار اجاره نبوده است. نرخ بهره بالاتر بلافاصله هزینه وام را افزایش داده است و تغییر وضعیت از اجاره به خانه را سخت تر می کند. در عین حال ، تورم بالا همچنین باعث می شود کنترل اجاره ها در صورت تعیین مبلغ ثابت ، فشار بیشتری به بازار وارد کنند.

در نتیجه ، اثرات مضر این سیاست ها شدیدتر شده است. اگرچه کنترل ها می توانند اجاره را برای مدتی کاهش دهند ، اما کاستی ها تحت فشار قرار می گیرند که در نهایت خود را نشان می دهد ، دقیقاً همانطور که تورم ثابت اجاره نامه ها در حال حاضر شاهد هستند. حتی اگر افزایش اجاره نامه توسط گرامر مهار شود ، صاحبان به روش های دیگر قدرتمندتر خواهند بود. به عنوان مثال ، هنگامی که یک صف طولانی از متقاضیان برای جایگزینی مستاجران فعلی وجود دارد ، دلیل اینکه صاحبان برای حفظ ملک هزینه کنند چیست؟ و البته ، در اینجا فقط مستاجرانی نیستند که آسیب دیده اند. یک بازار اجاره ذهنی و سالم به رشد اقتصادی کمک می کند ، زیرا قراردادهای انعطاف پذیر به افراد امکان می دهد تا افراد ، به ویژه جوانان را برای مشاغل جدید سوق دهند. مختل کردن این بازار به هزینه رشد اقتصادی یک کشور است.

عوامل دیگر

با این حال ، افزایش تقاضا و کاهش عرضه تنها بخشی از داستان است. سیاست های پولی نیز نقش مهمی در تشدید بحران اجاره ایفا کرده است. با توجه به تصمیمات فدرال رزرو ، نرخ بهره وام مسکن 5 ساله در ایالات متحده از پایین ترین سطح تاریخی خود ، 2.7 درصد در سال به نزدیک به 2 درصد افزایش یافته است. از آنجا که دو اقتصاددان فدرال رزرو در مقاله ای در سال 2 هشدار داده اند ، افزایش نرخ بهره باعث شده است که بسیاری از خریداران بالقوه مسکن از بین بروند. افرادی که دیگر توانایی خرید خانه را ندارند ، چاره ای جز ورود به بازار اجاره ندارند. بازاری که در کوتاه مدت تقریباً ثابت مانده است و اکنون با افزایش تقاضا نسبت به همیشه رقابتی تر است ، در حالی که قوانین سختگیرانه نگه داشتن خانه را دشوار کرده است. علاوه بر این ، صاحبان وام های نرخ بهره متغیر نیز هزینه های خود را به سرعت به مستاجران منتقل کرده اند. براساس مطالعه جون لی در دانشگاه کالیفرنیا ، برکلی ، که اخیراً منتشر شده است ، با افزایش 5.5 درصدی اجاره بها مرتبط است.

همانطور که گفته شد ، افزایش مهاجرت در کشورهای ثروتمند نیز مشکلات را افزایش داده است. مهاجران جدید معمولاً از منابع مالی کافی برخوردار نیستند و پیشینه اعتباری برای خرید ملک ندارند. در انگلیس ، 5 ٪ از کسانی که در 5 سال گذشته وارد کشور شده اند ، مستاجران بخش خصوصی هستند ، در حالی که تنها 5 ٪ از افراد متولد انگلیس چنین وضعیتی دارند. همچنین ، مهاجران جدید غالباً در شهرها مستقر می شوند ، جایی که تأمین مسکن محدودتر از هر جای دیگر است. Goldman Sachs Bank تخمین زده است که نرخ خالص مهاجرت به استرالیا ، که حدود 6000 نفر است ، 5 ٪ اجاره را افزایش داده است. علاوه بر افزایش تقاضا ، بخش اجاره نیز با کاهش عرضه روبرو است. اپیدمی کرونا باعث شد تا سازندگان آپارتمانهایی را که معمولاً اجاره می شوند ، بسازند و در عوض ویلا هایی را در حومه ایجاد کنند که معمولاً متعلق به آنها هستند. به عنوان مثال ، در سال 2 ، تعداد مجوزهای ساخت و ساز چند خانواده در سانفرانسیسکو نیمی از سطح سابقه بود. حتی امروز ، مرکز شهر مملو از آپارتمان های لوکس است که آغاز شده است اما هرگز به پایان نرسیده است.

شاید نرخ تورم اجاره در کشورهای ثروتمند به اوج خود رسیده باشد. صنعت ساخت و ساز در حال اجرا است و نرخ بهره دیگر در حال افزایش نیست. در بسیاری از کشورها ، مهاجرت نیز کاهش یافته است. با این حال ، سؤال دیگر این است: آیا نرخ بهره به اندازه کافی سقوط خواهد کرد که مردم بتوانند دوباره وارد بازار مسکن شوند و در نتیجه فشار را روی بازار اجاره کاهش دهند؟ به نظر می رسد مستاجران مدتی در کشورهای ثروتمند تحت فشار قرار دارند و عواقب سیاسی دارند که به سختی قابل پیش بینی است.

دولت ها اشتباه خود را متوجه شدند؟

خوشبختانه ، برخی از دولت ها اشتباهات خود را درک کرده اند. به عنوان مثال ، ایرلند در حال بررسی سیاست های کنترل اجاره است. همچنین روش هایی برای کاهش سود صاحبان وجود دارد که بدون توجه به نحوه استفاده از آن ، در تأمین مسکن مانند مالیات مالیات تداخل نمی کند. اما تنها راه پایان دادن به قوانین اشتباه ساخت خانه های کافی است ، به طوری که هیچ کس نیازی به مداخله ندارد. در تگزاس ، قوانین ساخت و ساز ساده است و مسکن به طور کلی فراوان است. صاحبان محدودیت های زیادی ندارند و تعداد کمی از افراد چنین محدودیتی را می خواهند. سیاست های ساخت و ساز رایگان منجر به بازار اجاره رایگان می شود و این به نفع همه است.

منبع: دنیای اقتصاد