قیمت “سرزمین مسکونی” در بازار املاک و مستغلات تهران شسته شده است. مطالعات مربوط به تغییرات “قیمت پیشنهادی” در سرمایه نشان می دهد که میانگین قیمت در هر متر مربع زمین در مقایسه با ابتدای سال ، دو درصد کاهش دارد. این رکود اقتصادی دارای دو دلیل شدیدتر از قیمت مسکن است.
براساس اخبار تجاری ، تورم نقطه زمین در هشت سال گذشته به پایین ترین افزایش سال خود در هشت سال گذشته رسیده است. نظرسنجی های “دنیای اقتصاد” از میانگین “قیمت زمین پیشنهادی” در 22 منطقه تهران نشان می دهد که تغییرات نقطه قیمت زمین در تابستان امسال تنها 8 ٪ در مقایسه با تابستان گذشته بود. در حقیقت ، این تورم زیر 10 ٪ کمترین نرخ تورم از 96 به بعد بود که میانگین تورم سالانه زمین در دوره 8 ساله 59 ٪ بود. تورم زمین از سال 97 85 درصد افزایش یافته است که تعداد مسکن 85 درصد افزایش یافته است و در دو سال آینده تا 90 درصد افزایش یافته است. این فرود تورم منجر به عقب نشینی قیمت زمین شد. سوال مهم در اینجا این است که چرا قیمت زمین به عقب و روند نزولی بود.
نظرسنجی های “دنیای اقتصاد” از پرونده های ارائه شده به بازار زمین و املاک نشان می دهد که قیمت زمین در اواسط تابستان امسال در مقایسه با پایان سال 1403 کاهش یافته است. در 5 ماه 2 ٪ کاهش یافته است. همچنین ، قیمت یک ملک مسکونی در تهران در مقایسه با 8 سال گذشته تورم با کمترین رشد یک ساله روبرو بوده است.
تورم 8 درصدی زمین در تابستان امسال نشان می دهد که نرخ رشد زمین از نرخ رشد مسکن است. در تابستان 1403 ، میانگین “پیشنهاد” در هر متر مربع زمین حدود 182 میلیون تومان بود. مطالعات نشان می دهد که بازار زمین تهران از سال 1400 رکود سنگین تری نسبت به بازار مسکن تجربه کرده است و هرچه بیشتر رکود اقتصادی ادامه داشته باشد. نبض کامل بازار زمین و دارایی پادشاه منجر به رکود رکود مسکن تا ابتدای زنجیره شده است. در آغاز این زنجیره “سرزمین” و بالادست “ساخت و ساز” و بالاتر از آن “مسکن” است. مسکن طی دو سال گذشته یک رکود جدی بوده است که در ماه های اخیر شدت یافته و تحت تأثیر “خطر جنگ” قرار گرفته است.
رکود اقتصادی همچنین در بازار زمین سنگین تر بود ، زیرا این امر بر رفتار سازنده ها نیز تأثیر می گذارد و مانع از ادامه کار آنها در زنجیره مسکن و ساختمان می شود. کاهش شدید تقاضای ساختمان یا عدم سازنده در مناطق مختلف تهران بر قیمت زمین تأثیر گذاشته و حتی منجر به خروج بسیاری از شرکت کنندگان در بازار و واسطه های مدنی از بازار زمین و املاک و مستغلات شد. رفتار تولید کنندگان از عقب نشینی از سرمایه گذاری در ساختمان و بازار مسکن تحت تأثیر سه متغیر “عدم تقاضا برای آپارتمان های بازار” ، “تورم تولید” و “کاهش منابع انسانی” است. مجموع این سه متغیر ، تولید کنندگان را در مسیری قرار می دهد که تقریباً شرایط راکد برای ساخت و ساز دارد ، در نتیجه ، بازار زمین در شدیدترین رکود اقتصادی تحت تأثیر این سه متغیر قرار گرفته است. برخی از واسطه های مدنی به تعامل تحولات مسکن و بازار زمین اعتقاد دارند. از آنجا که تولید کنندگان باید واحدهایی را که قبلاً ساخته اند برای تأمین مالی خرید زمین و خانه و در نتیجه شروع ساخت و ساز بفروشند. اما با توجه به اینکه خرید و فروش در بازار مسکن به دلیل عدم نقدینگی برای خریداران راکد است ، این امر به بازار زمین نیز گسترش یافته است و مانع از تولید کنندگان در بازار شده است.
از طرف دیگر ، با توجه به افزایش هزینه های ساخت و ساز که باعث اختلال در تعادل نسبی بین قیمت های تمام شده و قیمت فروش می شود ، تولید کنندگان در بسیاری از مناطق ورود به بازار زمین و ساخت و ساز را رها می کنند. علاوه بر افزایش هزینه های ساخت و ساز تا پایان کار و در نتیجه هزینه های نهایی مسکن ، به دلیل عدم توانایی خرید ملک به دلیل عدم نقدینگی در بازار ، تولید کننده از فعالیت در بازار امتناع می ورزد و در بسیاری موارد وارد بازارهای موازی می شود. در این میان ، اتباع افغانستان نیز ممکن است تأثیر بیشتری بر آینده بازار ساخت و ساز داشته باشند. از نظر مسکونی ، با عزیمت آنها ، صنعت ساختمان با چالش نیروی کار ساده و حتی ماهر روبرو شد.
با این حال ، برخی از کارشناسان در بازار املاک بر این باورند که از آنجا که بازار زمین در حال حاضر در بالاترین رکود اقتصادی خود قرار دارد و تولید کنندگان به نوعی از بازار خارج می شوند ، جریان اتباع تأثیر کمی در بازار دارد. علاوه بر رفتار تولید کنندگان برای کاهش و به نوعی عدم تقاضا برای زمین و ملک ، از طرف دیگر ، “عرضه” نیز از این بازار عقب نشینی کرده است. بنابراین ، با توجه به شرایط خطرناک ، نه عرضه و نه تقاضا در بازار زمین وجود ندارد و در نتیجه ، بازار معاملات ملک تقریباً متوقف یا بسته می شود. صاحبان زمین به دلیل دو خطرات موجود در بازار ساختمان ، عمدتاً از امضای قرارداد جدید و مشارکت با سازندگان خودداری می کنند. از آنجا که اگر قرارداد جدید توسط مشارکت صاحبخانه با تولید کنندگان امضا شود ، به دلیل تورم قابل توجه تولید که همچنان به افزایش هزینه های ساخت و ساز ادامه می دهد ، تحویل واحدها را به تأخیر می اندازد و به دلیل عدم تأمین اعتبار هزینه های اضافی ، تولید کنندگان را آماده می کند و از طرف دیگر احتمال تغییر قیمت توافق شده به دلیل “تورم تولید” افزایش می یابد.
بنابراین ، شرایط ساخت و ساز در حال حاضر در “ناپایدار” است. به دلیل افزایش هزینه های ساخت و ساز ، تورم حتی می تواند بر ارزش ساختمان تأثیر بگذارد. این بی ثباتی در بازار ساختمان نوعی ترس و عدم اطمینان در مالکان زمین و صاحبان زمین ایجاد کرده است که از مشارکت با سازندگان جلوگیری می کند. چشم انداز بازار زمین مبتنی بر وضعیت فعلی بازار زمین و شدت رکود در این بازار و از طرف دیگر نشان می دهد که بازار مسکن بالاتر از خطرات موجود است ، اگر بازار مسکن در حال تغییر باشد و خروج نسبی از رکود بازار ، تأثیر آن در بازار زمین حداقل یک سال بعد خواهد بود. در حقیقت ، در صورت رکود سنگین تر در بازار مسکن یا انتقال از وضعیت فعلی ، ابتدا بازار مسکن خود را نشان می دهد و یک سال بعد بر بازار زمین تأثیر می گذارد.
نسبت زمین به مسکن را کاهش دهید
نتایج تحقیقات میدانی در مورد قیمت پیشنهادی پرونده های ارائه شده در بازار سرمایه حاکی از “نسبت زمین به مسکن” به 1.9 است. با این حال ، این نسبت در ابتدای سال جاری به 2.2 رسید. دلیل این کاهش به دلیل عقب ماندگی زمین در تابستان امسال است. هنگامی که نسبت زمین به مسکن از شماره یک عبور می کند ، تأثیر منفی بر حاشیه سود ساخت و ساز دارد و هرچه نسبت 1.5 بیشتر باشد ، ساخت و ساز کمتر جذاب خواهد بود و اگر از 2 عبور کند ، گسل زمین و مسکن افزایش می یابد. مطالعات دنیای اقتصاد نشان می دهد که رکود اقتصادی در بازار زمین در حال حاضر بیشتر از بازار مسکن است. با توجه به سطح 1.9 برابر قیمت املاک ، تقاضای سرمایه در این بازار به مراتب کمتر از مسکن است و با توجه به اینکه افراد خاصی قصد خرید زمین را دارند ، این رکود اقتصادی در بازار زمین قابل مشاهده تر است.
منبع: دنیای اقتصاد
