کدام آپارتمان‌ها میزبان معاملات در عصر رکود شده‌اند؟

براساس تجارت اخبار ، آپارتمان های “سالخورده میکرو -فستر” در هفته های اخیر “میزبان اصلی” معاملات مسکن در این بازار بوده است به طوری که تحرک نسبی در این کلاس بازار در مقایسه با سایر گروه های آپارتمانی ملموس است. بازار مسکن که رکود سنگینی را تجربه می کند ، از سال 97 به دلیل انواع خطرات اقتصادی و غیر اقتصادی در رکود بوده است و این روند با افزایش خطرات سیاسی سال گذشته افزایش یافته است. امسال با حداکثر تنش ها و یک جنگ 12 روزه تحمیل شده ، در رکود سنگین تری قرار گرفت. رکود خریدهای مسکن طی سه ماه گذشته سنگین تر بوده است.

در طی این سالها رکود ، قیمت مسکن پرید و منجر به تقاضا برای مصرف شد. داده ها حاکی از آن است که در سالهای 97 تا 99 ، ریسک ترامپ منجر به نرخ دلار ، بروز قیمت های آینده و در نتیجه افزایش خرید املاک و قیمت های مسکن شد ، اما از ابتدای 1403 ، خط مسکن از دلار کاهش یافته است و خط مسکن از زمان آغاز سال 1403 نیز از این طریق سرمایه گذاری شده است. اما در رکود امسال ، حرکاتی در بازار یخ زده تجارت مسکن وجود دارد ، در واقع ، در این بازار راکد و راکد ، حرکات “محلی” برای خرید گروهی از آپارتمان ها وجود دارد. بر اساس تحقیقات میدانی ، “دنیای اقتصاد” از بازارها و روایت بازار ، زندگی ساختمان زیاد بوده است.

آپارتمان هایی که به دلیل مشخصات آنها “ضعیف ترین” املاک و مستغلات مسکونی در هر منطقه هستند. دلیل این آپارتمان ها در طبقه اول معاملات این است که صاحبان این واحدها پس از یافتن توانایی مالی مناسب ، آنها را به واحدهای بزرگ و جوان تبدیل می کنند. میانگین واحدهای بیش از 15 سال ساخت و ساز با مساحت عمدتا زیر 50 متر مربع و به طور متوسط ​​55 متر مربع در حال حاضر “تمرکز نسبی معاملات” است.

مطالعات نشان می دهد که حرکات کف اول بالاتر از سایر بخش های بازار مسکن است ، اگرچه حجم کل معاملات مسکن کم است ، اما حرکات موضعی در این کلاس مشاهده می شود. میانگین سنی این واحدها 17 تا 19 سال با مساحت متوسط ​​حدود 55 متر مربع است. اما دلیل اینکه واحدهای کوچک و سنی قادر به میزبانی معاملات مسکن بودند ، باید به سه دلیل پیدا شود. اختلاف 25 ٪ قیمت ، پوشش 40 ٪ وام وام و احتمال خرید آنها با “نقدینگی صفر” مشمول وام یک ساله خود ، به همراه خودرویی که 400 تا 500 میلیون دلار قیمت دارد.

دلیل اصلی این میزبانی “اختلاف قیمت” است. تفاوت قیمت بین خردسالان سالخورده در مقایسه با آپارتمان های متوسط ​​و عادی تهران اختلاف بیش از 25 ٪ دارد. متوسط ​​”قیمت پیشنهادی” آپارتمان های کم درآمد در محلات منتخب 17 منطقه تهران (به جز مناطق 1 ، 2 ، 3 ، 22 و 22) 74 میلیون و 500،000 تومان است. با این حال ، شاخص متوسط ​​قیمت مسکن در کل بازار مسکن تهران حدود 102 میلیون تومان در هر متر مربع تخمین زده می شود. این آپارتمان ها با مساحت 50 تا 60 متر مربع با سن 12 تا 20 سال تشکیل شده اند. بررسی بازار آپارتمان های قدیمی نشان می دهد که قیمت برخی از این آپارتمان ها در مناطق جنوبی تهران حتی زیر 2 میلیارد تومن است و این می تواند قدرت خرید متقاضیان برای کمک به “وام وام یک ساله و تبدیل یک دارایی با ارزش حدود نیم میلیارد تومانس (ماشین شخصی)” باشد.

دلیل دوم این میزبانی مربوط به قدرت وام میزبانی است. در حال حاضر سه دسته از وام های وام مسکن قابل دریافت است. 500 میلیون دلار وام ، 780 میلیون وام Toman (وام انفرادی و Jaale) و وام های ترکیبی زوجین 1 میلیارد و 280 میلیون تومان.

در حال حاضر ، با توجه به قیمت مسکن امروز ، حدود 20 ٪ وام برای خرید اوراق قرضه هزینه می شود ، در این صورت قدرت واقعی وام برای خرید خانه (پس از کسر قیمت خرید) باید معیار بودجه خرید باشد. این قدرت برای آپارتمان های سالخورده در 17 منطقه تهران نسبت به آپارتمان های متوسط ​​پایتخت قدرتمندتر است. قدرت وام مسکن واقعی برای واحدهای کوچک مسن در جنوب شهر به ترتیب 20 ٪ ، 25 ٪ و 43 ٪ است. این نسبت برای خرید واحدهایی که حدود 2 میلیارد تومانس هزینه دارند محاسبه می شود. البته با توجه به اینکه میانگین قیمت آپارتمان های “کف اول” در بازار مسکن تهران حدود 4 میلیارد تومن در پرونده ها است ، پوشش قدرت 3 وام به ترتیب 10 ، 12 و 20 ٪ است. به عنوان مثال ، در مناطق متوسط ​​شهر ، مناطق 4 و 5 ، قدرت پوشش وام نیز کاهش می یابد.

سومین دلیل میزبانی طبقه اول ، امکان خرید آنها با “نقدینگی صفر” مشروط به وام یک ساله و تبدیل دارایی است. با توجه به اینکه مشتریان اصلی بازار مسکن “مواد مصرفی” هستند و به دلیل هزینه بالای آپارتمان های متوسط ​​در پایتخت ، اولین خانه و متقاضیان مسکن از سه طریق قادر به خرید مسکن با قیمت این گروه از واحدها (مناطق جنوبی تهران) خواهند بود.

در مناطق جنوبی ، برای خرید 2 میلیارد آپارتمان تومان با میانگین سنی 17 سال و مساحت 55 متر مربع ، این آپارتمان به مدت یک سال به همراه یک میلیارد وام Tomans وام می گیرد تا بخشی از بودجه خرید را تأمین کند. در این مدت ، زوجی که این مدل را با این مدل صاحب این مدل می کنند ، معمولاً در سال اول خرید در یک خانه پدری زندگی می کنند ، پس از آن با تجهیزات مالی طی یک سال می توانند به واحد خود بازگردند. اما با وام و وام مسکن ، تأمین بودجه امکان پذیر نیست ، اما حدود 400 تا 500 میلیون دلار. مبلغ باقیمانده را می توان با تبدیل دارایی مانند ماشین نیز تهیه کرد. در حقیقت ، خریداران می توانند با تکیه بر یک سال وام های کامل یا وام هایی که خریداری می کنند ، بودجه مسکن را تأمین کنند.

منبع: دنیای اقتصاد