طولانی شدن فرآیندهای اداری، زمان ساخت‌وساز را به ۵ سال رسانده است

Rasool Ghorbannejad ، یک متخصص ارشد بازار مسکن ، گفت که کنترل دامنه نوسانات نرخ ارز و ارائه پیش بینی برای شرکت کنندگان در بازار یکی از مهمترین پیش شرط های تورم مسکن است و می گوید اگر فعالان صنعت ساخت و ساز بتوانند نرخ ارز سال آینده را در یک دوره قابل پیش بینی ارزیابی کنند ، خطر تولید افزایش یافته است.

نیاز به استاندارد سازی واحدهای مسکونی مطابق با نیازهای بازار

وی با اشاره به تأثیر ساخت و ساز و عرضه واحدهای کوچک در کاهش بحران مسکن ، گفت: “شادینگ در واقع نوعی استاندارد سازی است و نباید صرفاً به معنای کاهش منطقه باشد.” متأسفانه ، طی چند سال گذشته ، روند ساخت و ساز در کشور منحرف شده است و عرضه مسکن به بازار مطابق با الگوی تقاضای واقعی نیست.

در حالی که نیاز اصلی بازار به واحدهای با اندازه متوسط ​​، ساخت و سازها تا حد زیادی به واحدهای بزرگ 5 تا 5 متری منتقل شده است ، که کاملاً پاسخگو به تقاضای مصرف کننده نبوده و تقاضای سرمایه بیشتری را در بر گرفته است. اگر ساختمان به واحدهای 1 تا 2 متر تغییر کند ، نقدینگی املاک و مستغلات به شدت افزایش می یابد. علاوه بر کاهش هزینه سرمایه گذاری ، این حرکت به متقاضیان واقعی امکان می دهد و به بهبود معاملات کمک می کند.

قوربانجاد ادامه داد: در بسیاری از کشورها ، آپارتمان های 2 تا 5 متر با مشاغل مناسب و امکانات کامل ساخته شده اند ، رویکردی که برای سرمایه گذار و خریدار نهایی که به دنبال یک واحد مصرف کننده است ، جذاب است. این فرایند نیاز به تصمیم گیری و پشتیبانی از حاکمیت دارد تا استاندارد مناسب هر منطقه قابل اجرا و پیاده سازی شود.

نوسانات ورودی های ساختمانی باعث افزایش قیمت مسکن می شود

وی گفت: ورودی های ساخت و ساز یکی از اصلی ترین عوامل مؤثر بر قیمت تمام شده است و بیان می کند: به دلیل ماهیت تورمی اقتصاد و نوسانات نرخ ارز ، موادی مانند فولاد ، سیمان و نصب مستقیماً از تغییرات ارزی پیروی می کنند. هر زمان که نرخ ارز در حال نوسان باشد ، این تغییرات بلافاصله در قیمت مصالح ساختمانی تخلیه می شود و بر قیمت نهایی مسکن تأثیر می گذارد.

این کارشناس بازار مسکن افزود: “دو عامل می توانند قیمت مسکن را افزایش دهند ، اولین افزایش در هزینه های ساخت و ساز و رشد دوم تقاضا.” اما تجربه در سالهای گذشته نشان داده است که علت اصلی قیمت مسکن افزایش تقاضا است ، مشابه پدیده ای که منجر به افزایش شدید قیمت ها در دهه 1980 و بیماری هلند شد.

وی با تأکید بر لزوم تقویت تولید داخلی ، گفت: “باید در واقعی و نه شعار ، ظرفیت تولید ورودی های ساختمانی مانند فولاد ، سیمان و موارد نصب مانند آسانسور ، چیلر و غیره افزایش یابد.” حمایت از تولیدکنندگان داخلی و استفاده از فناوری های جدید می تواند وابستگی بازار مسکن به نوسانات ارز را کاهش داده و ثبات نسبی را در قیمت های تمام شده ایجاد کند.

مقالات مرحله هزینه تولید مسکن را کاهش می دهد

کارشناس ارشد بازار مسکن همچنین به ابزارهای مالی جدید اشاره کرد: راه اندازی مقالات Step ، که ارتباط بین سازندگان و تولید کنندگان ایجاد می کند ، گامی مثبت است ، اما هنوز نقش مهمی در بازار مسکن پیدا نکرده است. توسعه واقعی این ابزارها می تواند به کاهش هزینه های تولید و تقویت جریان نقدینگی در پروژه های ساختمانی کمک کند.

وی با تأکید بر لزوم تکامل در روشهای ساخت و ساز و تأمین مالی پروژه های ساختمانی ، گفت: “صنعتی شدن و استفاده از فناوری های جدید در جهان به سرعت در حال پیشرفت است و کشورهایی مانند چین با شتاب قابل توجهی در این زمینه حرکت می کنند ، اما در ایران هنوز یک دیدگاه سنتی از بخش مسکن وجود دارد.” تغییر رویکرد و حمایت جدی از حاکمیت می تواند زمینه را برای ساخت و ساز مسکن هموار کند.

قوربانژاد افزود: “طولانی شدن ساخت و ساز یکی از مهمترین عوامل در افول شاخص های سرمایه گذاری در بخش مسکن است ، و این ریشه در تعدادی از عواملی دارد که تأمین مالی ناکارآمد ، عدم وجود دلبستگی فنی دقیق و دیدگاه های غیرعلمی پروژه ها است.” اگر یک پروژه از ابتدا دلبستگی مالی و فنی منسجم نداشته باشد ، در مراحل مختلف با مشکلات مختلفی روبرو خواهد شد و در واقع منجر به تاخیر طولانی و افزایش هزینه ها خواهد شد.

“تجربیات مکرر نشان می دهد که 5 ٪ از مشکلات پروژه مشابه هستند ؛ از ضعف در تأمین مالی و نوسانات تورمی گرفته تا افزایش قیمت برای ورودی های ساختمان. ایجاد یک ساختار تأمین مالی یکپارچه با تمرکز سیستم بانکی و ارائه امکانات هدفمند برای سازندگان می تواند بسیاری از این مشکلات را حل کند.

مجوزهای طولانی مدت زمان مسکن را به پنج سال افزایش می دهد

وی افزود: علاوه بر چالش های مالی ، طولانی شدن فرآیندهای اداری یکی از مهمترین موانع برای کاهش زمان ساخت است. به عنوان مثال ، دریافت مجوز ساخت و ساز در ایران به طور متوسط ​​یک سال طول می کشد ، در حالی که این روند در کشورهای توسعه یافته کمتر از یک ماه طول می کشد. در کشور ما ، یک سوم از پروژه برای به دست آوردن مجوزها هزینه می شود ، در حالی که تجزیه و تحلیل و ساده سازی فرآیندها می تواند این دوره را به طرز چشمگیری کاهش دهد.

قوربانجاد خاطرنشان كرد: پس از اتمام عملیات ، روند به دست آوردن سند تملك و صدور مالکیت بین شش ماه تا یک سال طول خواهد کشید ، بنابراین یک پروژه منظم ممکن است پنج سال طول بکشد تا زمان را تکمیل کند ، در حالی که در بسیاری از کشورها این مراحل کمتر از دو هفته است.

کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: اگر مقررات زدایی به درستی انجام شود و فرایندها کوتاه شود ، می توان سرمایه گذاران را علاوه بر کاهش زمان ساخت و ساز و جلوگیری از رکود طولانی مدت در بازار مسکن ، وارد این بخش کرد.

ضرورت ورود هدفمند سیستم بانکی برای تأمین مالی

وی بر لزوم ورود به سیستم بانکی جدی تر برای ورود به زمینه تأمین مالی ساخت و ساز تأکید کرد. وی گفت: بخش مسکن به عنوان بزرگترین بخش اقتصاد این کشور نیاز به توجه و توجه ویژه دارد ، اما اکنون بخش عمده پروژه های تأمین مالی در خارج از شبکه بانکی و بازار سرمایه بسیار محدود است.

قوربنانجاد افزود: “بازار سرمایه و سیستم بانکی باید سهم واقعی خود را در تأمین اعتبار صنعت ساختمان داشته باشند.” بازار مسکن به تنهایی می تواند عامل اصلی رشد اقتصادی باشد. اهرم پشتیبانی ، ارائه مشوق ها و صدور ضمانت های بانکی از جمله ابزاری است که می تواند فعالیت سازندگان را تسهیل کند ، اما این اقدامات هنوز به روشی منسجم مورد استفاده قرار نگرفته است.

وی افزود: سیستم بانکی باید نقش برجسته تری در ارائه تسهیلات ، پروژه های تضمین شده و ایجاد امنیت سرمایه گذاری برای هدایت بودجه خرد و کلان به بخش مسکن ایفا کند. در شرایط فعلی که تأمین مالی عمدتاً غیررسمی و خطرناک است ، عدم حمایت کافی از بانک ها یک مانع جدی برای ساخت و ساز و توسعه مسکن پایدار است. ورود هدفمند و برنامه ریزی شده سیستم بانکی می تواند علاوه بر کاهش خطر پروژه ها ، تولید مسکن و تعادل بازار را تسریع کند.

مالیات شفاف در کل بازار مسکن شفافیت و عدالت اقتصادی ایجاد می کند

کارشناس بازار مسکن با اشاره به ضرورت تجدید نظر در رویکردهای مالیاتی بخش مسکن ، گفت: “برای هر سیاست مالیاتی ، ابتدا باید مشخص شود.” سوال اصلی این است که آیا هدف مالیات این است که صاحبان را وادار به تهیه خانه های خالی در بازار اجاره یا صرفاً از بخش غیرمولد اقتصاد بدست آورید؟

وی افزود: در کشورهای توسعه یافته ، یک تجربه مالیاتی موفق در بازار مسکن وجود دارد و ما دیگر نیازی به اختراع چرخ نداریم. ” دیدگاه صحیح استفاده از مالیات در کل بازار مسکن است به طوری که همه صاحبان ، صرف نظر از تعداد واحدهای مسکونی ، در فرمول های مشخص شده و متناسب با ارزش ملک مالیات می شوند.

قوربنانجاد گفت: “این رویکرد علیرغم تمرکز بر شناسایی خانه های خالی ، شفاف تر و کارآمدتر است.” به عنوان مثال ، صاحب یک واحد مسکونی در یک منطقه با ارزش بالا و صاحب خانه در یک منطقه کم هزینه هر دو مالیات می شود ، اما نرخ مالیات و ضریب مطابق با ارزش و موقعیت ملک تعیین می شود. همانطور که در سیستم یارانه کشور ، تفاوت در درآمد اساس تصمیم گیری در تصمیم گیری است.

کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: چنین سیستمی هم به عدالت مالیاتی دست می یابد و هم منبع درآمد پایدار برای دولت ایجاد می کند تا بتواند از مکان خود برای سازماندهی و پشتیبانی از تولید مسکن استفاده کند.

وی در مورد افزایش شکاف بین درآمد خانوار و احتمال خانه داری هشدار داد و گفت که بازار مسکن این کشور به دور از تقاضای واقعی نیست و جوانانی که به تازگی زندگی خود را آغاز کرده اند ، کارهای خانه را به عنوان یک رویای دوردست می بینند ، در حالی که این حق طبیعی مردم است.

ساخت و ساز غیر استاندارد بحران مسکن را تشدید می کند

غوربنانجاد با تأکید بر نیاز به تجدید نظر اساسی در سیاست های مسکن ، افزود: “ساخت و ساز ، صرف نظر از کیفیت و استاندارد ، راه حلی برای بحران مسکن نیست.” پروژه های جدید باید نیازهای واقعی جامعه را برآورده کرده و متناسب با ظرفیت اقتصادی مردم باشد. در غیر این صورت ، بازار مسکن بار دیگر در معرض پرش قیمت جدیدی قرار می گیرد که شکاف بین درآمد و قیمت مسکن را عمیق تر می کند.

کارشناس بازار مسکن گفت: برای کنترل این فرآیند ، مجموعه ای از اقدامات ضروری است ، از جمله استفاده صحیح از اهرم مالیاتی برای ایجاد منابع پایدار ، تسهیل فرآیندهای اداری و کوتاه کردن فاصله بین صدور مجوزهای ساخت و ساز تا پایان کارگر. طولانی شدن این مراحل باعث افزایش خطر و عدم اطمینان پروژه ها می شود و سازندگان ادامه کار را دلسرد می کند.

دولت باید نقش هدایت بازار مسکن و حمایت از سرمایه گذاران را تقویت کند

وی با اشاره به نقش حاکمیت در بازار ، وی تأکید کرد: دولت باید به جای مداخله مستقیم ، نقش راهنمایی و تسهیل کننده را ایفا کند. حمایت از سرمایه گذاران که مطابق با استانداردهای کیفی و استعاره در بخش مسکن کار می کنند ، چه از طریق سیستم بانکی و چه از طریق مشوق های مالیاتی ، ضروری است. فعالان اقتصادی که در شرایط سخت امروز به ساخت و ساز می آیند ، نباید رها شوند.

در پایان ، کارشناس بازار مسکن گفت که این وضعیت را نباید توسط حاکمیت نادیده گرفت. با رویکرد علمی و برنامه ریزی دقیق ، روند ساخت خانه می تواند بازار را کوتاه کند و بازار را به سمت تعادل سوق دهد.

منبع: خبرگزاری مهر