مانع اصلی خانه‌دار شدن در ایران چیست؟

به گزارش به گزارش میهن تجارت، نسبت وام به ارزش (LTV) یکی از شاخص های اصلی بازار مسکن است که نشان می دهد تا چه حد قیمت ملک تحت پوشش تسهیلات بانکی قرار گرفته است.

به عنوان مثال وقتی نسبت وام به ارزش 80 درصد اعلام می شود به این معناست که خریدار باید 20 درصد ارزش ملک را از پس انداز خود بپردازد و مابقی را بانک تامین می کند. در واقع هر چه این نسبت بیشتر باشد فشار مالی پیش پرداخت کاهش می یابد و امکان خانه دار شدن به ویژه برای صاحب خانه های اولی افزایش می یابد.

در کشور ما اما محدودیت های ساختاری نسبت وام به ارزش مانع از تحقق این هدف شده است. بر اساس داده های سال 1404 این نسبت برای وام های رهنی با خوش بینی حدود 20 درصد است که به نوع وام، موقعیت ملک و وضعیت متقاضی نیز بستگی دارد.

به عنوان نمونه سقف وام خرید خانه زوج در تهران یک میلیارد تومان با سود 22.5 درصد و بازپرداخت 12 ساله است. برای این وام البته متقاضی باید 2000 اوراق حق تقدم خریداری کند که حدود 250 میلیون تومان است. یعنی 750 میلیون تومان از وام یک میلیارد تومانی باقی می ماند. اگر پس از کسر هزینه خرید اوراق، وام تعمیرات 280 میلیون تومانی را نیز به این مبلغ اضافه کنیم، تقریباً یک میلیارد تومان می شود.

حال اگر قرار باشد یک واحد مسکونی 100 متری خریداری شود (متوسط ​​قیمت در تهران را 100 میلیون در نظر می گیریم) وام مذکور برای خرید 10 متر کافی است. یعنی نسبت وام به ارزش در تهران 10 درصد است و 90 درصد مابقی باید توسط خریداران تامین شود.

تجربه کشورهای توسعه یافته نشان می دهد که افزایش نسبت وام به ارزش در کنار سیاست های حمایتی، محرک قوی برای بازار مسکن است. در اروپا و اقیانوسیه، نسبت وام به ارزش معمولاً تا 90 درصد با نرخ بهره پایین و تضمین های دولتی تعیین می شود. بریتانیا و ایرلند از طرح‌های دولتی مانند Help to Buy برای کاهش ریسک بانکی استفاده می‌کنند، در حالی که هلند وام‌های سبز برای خرید تا 100٪ ارزش ملک ارائه می‌کند. این ترکیب سیاستی ضمن کاهش ریسک سیستم بانکی، دسترسی به مسکن را بسیار تسهیل کرده است.

پایین بودن نسبت وام به ارزش در ایران تنها بخشی از مشکل است و کارشناسان عوامل دیگری را نیز موثر می دانند. تولید مسکن سالانه حدود 300 تا 400 هزار واحد است در حالی که نیاز واقعی آن بیش از یک میلیون واحد است.

غلامرضا اسلامی بیدگلی کارشناس مسکن با اشاره به تجربه کشورهای مختلف می گوید: ساختار بازار مسکن در هر کشور با توجه به ویژگی های اقتصادی و اجتماعی آن کشور طراحی می شود اما در ایران به دلیل ضعف سیاست گذاری و محدودیت های نظام پولی، چنین هماهنگی وجود ندارد.

وی تصریح کرد: در آمریکا وام های بلندمدت 30 ساله با سود 6 تا 7 درصد توسط موسسات تحت حمایت دولت مانند فردی مک ارائه می شود. در اروپا، سیاست ها بیشتر بر حمایت از صاحبان خانه برای اولین بار و توسعه مسکن اجتماعی متمرکز است. به طوری که در انگلستان نزدیک به 30 درصد وام های رهنی به خانواده های خانه اولی اختصاص می یابد.

وی افزود: در آلمان بانک های رهنی و پس انداز ساختمانی با سازوکارهای مالی ویژه توسعه دهندگان فعالیت می کنند و کشورهای شمال اروپا و هلند نیز تمرکز ویژه ای بر مسکن اجتماعی دارند تا اثرات اقتصادی و اجتماعی مهاجرت را کنترل کنند.

به گفته وی، به دلیل پایین بودن نسبت وام به ارزش و نرخ سود بالا عملا تامین مالی خرید مسکن غیرممکن است. وقتی دولت و شهرداری ها اوراق مالی با نرخ های 30 تا 40 درصد منتشر می کنند، سرمایه گذاری در بخش تولیدی مانند مسکن توجیه اقتصادی ندارد و سیستم پولی کشور فلج می شود.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: در کشورهای اروپایی نسبت تسهیلات به ارزش ملک برای اولین خریدار بین 80 تا 95 درصد است در حالی که در ایران این نسبت به قدری پایین است که حتی افزایش جزئی آن نیز تاثیر قابل توجهی در بازار ندارد.

وی تاکید کرد: تمرکز سیاست گذاری در کشور نباید تنها بر ساخت مسکن باشد، بلکه باید به زمین و زیرساخت ها توجه شود چرا که بسیاری از پروژه های فعلی به دلیل نبود زیرساخت ها و خدمات حمل و نقل عملا غیرقابل استفاده هستند.

اسلامی بیدگلی یادآور شد: برنامه خاصی برای حمایت از خانوارهای اولی در کشور وجود ندارد و پروژه هایی که نزدیک به مسکن اجتماعی طراحی می شوند مانند مسکن مهر به دلیل بی توجهی به ملاحظات زیرساختی و اقتصادی نتوانسته اند به اهداف خود برسند.

منبع: تسنیم