چرا دولت‌ها‌ حریف هیولای قیمت مسکن نمی‌شوند؟

دفعه بعد – مسکن دولتی در ایران کتاب قطوری است که فصلی به نام شکست مدام در آن تکرار می شود.

به گزارش فردا؛ در دهه‌های گذشته دولت‌ها با شعار «مسکن‌سازی»، «کنترل قیمت‌ها» و «افزایش ساخت‌وساز» وارد میدان شدند و طرح‌های مختلفی را مطرح کردند، اما در نهایت همه آن‌ها عملا شکست خوردند، به‌طوری که داشتن سقفی برای بسیاری از مردم به آرزو تبدیل شد. فرقی نمی کند از پروژه مسکن مهر صحبت کنیم یا مسکن ملی و نهضت مسکن ملی که بیش از دیگران در خاطره ها مانده است. حتی در سال های قبل از انقلاب هم روی همین پاشنه چرخیده است. برایتان عجیب نیست که چرا این طرح ها که معمولا با نیت خیر شروع می شد در گردباد اقتصاد و تورم و اجرا به سرنوشت دیگری ختم شد؟

رویای قبل از انقلاب؛ تولد رهن و شروع تسویه حساب

دهه 40 و 50 دوران شکل گیری طبقه متوسط ​​شهری جدید در ایران بود. نیاز به مسکن مدرن دولت وقت را به فکر ارائه راه حلی انداخت که عمدتاً بر تقویت مؤسسات مالی تخصصی و گسترش افقی شهرها متمرکز بود.

بانک وام مسکن؛ نیروی محرکه خرید خانه

هدف: ایجاد یک سیستم مالی مدرن برای خرید مسکن و حمایت از طبقه متوسط، مشابه آنچه در غرب وجود داشت.

جزئیات و عملکرد: تأسیس «بانک وام مسکن ایران» (که بعداً در بانک مسکن ادغام شد) با هدف اصلی پرداخت وام های بلندمدت خرید و ساخت مسکن بود. این بانک با اعطای تسهیلات به کارمندان دولت و بخش خصوصی کمک کرد تا صاحب خانه شوند.

مزایا و معایب: این طرح برای اولین بار مفهوم «وام مسکن» را در ایران نهادینه کرد و باعث رشد ساخت و ساز شد، اما این وام ها عمدتاً در شهرهای بزرگ و در اختیار قشر محدودی (کارکنان با درآمد ثابت) بود و نتوانست مشکل مسکن اقشار کم درآمد را حل کند.

سرنوشت: با وجود موفقیت اولیه، در اواسط دهه 50 و با اوج تورم ناشی از درآمدهای نفتی، قدرت خرید این وام ها کاهش یافت. در نتیجه بازار مسکن جهش قیمتی را تجربه کرد و این طرح عملا در اجرای ماموریت اصلی خود ناکام ماند.

شهرک سازی و واگذاری زمین

هدف: گسترش شهرها و تامین زمین برای ساخت و ساز ارزان از طریق سیاست های حمایتی.

جزئیات و عملکرد: دولت شهرک های جدیدی را در حومه شهرهای بزرگ (مانند شهرک اکباتان یا محله های مختلف کارمندی) طراحی و ساخت. همچنین سیاست واگذاری زمین های دولتی به تعاونی ها یا کارمندان برای ساخت مسکن رونق گرفت.

مزایا و معایب: هزاران واحد مسکونی جدید به بازار عرضه شد و الگوی شهرسازی مدرن در کشور اجرا شد. با این حال، گسترش افقی اغلب بدون زیرساخت های کافی (آب، برق، حمل و نقل) صورت گرفت و به پدیده «حاشیه نشینی مدرن» دامن زد.

سرنوشت: این پروژه ها تا آستانه انقلاب ادامه داشت، اما بحران تورم دهه 50 هزینه ساخت را به شدت افزایش داد و بسیاری از پروژه ها ناتمام ماندند.

هر گاه دولت به عنوان «سازنده» اصلی وارد میدان می شود (مثل مسکن مهر)، بخش خصوصی واقعی را به حاشیه برده است.

بعد از انقلاب؛ عدالت، زمین و مسکن انبوه

پیروزی انقلاب در سال 57 رویکرد و نگاه دولت را تغییر داد و باعث شد مسکن از یک کالای اقتصادی به «حق» تبدیل شود. تمرکز اصلی نیز از «بازار» به مفاهیمی مانند «عدالت» و «حمایت از مستضعفان» معطوف شد.

قانون زمین شهری و بنیاد مسکن

هدف: جلوگیری از احتکار زمین و تامین مسکن برای اقشار محروم به ویژه در روستاها و شهرهای کوچک.

جزئیات و عملکرد: «قانون اراضی شهری» تصویب شد که به دولت اجازه می‌داد زمین‌ها و اراضی بایر داخل شهرها را تصاحب و برای ساخت و ساز مسکن تحویل دهد. در همان زمان «بنیاد مسکن انقلاب اسلامی» به دستور امام خمینی (ره) برای بهسازی و ساخت مسکن در مناطق محروم تأسیس شد.

مزایا و معایب: بنیاد مسکن کارنامه موفقی در بهبود مسکن روستایی و کمک به اقشار محروم داشت، اما بخش خصوصی و انبوه سازان به دلیل ابهامات قانونی و ترس از سلب مالکیت، رویکردی بسیار محتاطانه به قانون زمین شهری داشتند. این موضوع در نهایت منجر به کاهش شدید سرمایه گذاری در ساخت و ساز شهری و کاهش عرضه مسکن در دهه 60 شد.

سرنوشت: بنیاد مسکن همچنان فعال است، اما قانون زمین شهری که قرار بود زمین را از دست دلالان خارج کند، عملا تولید مسکن را در آن مقطع حساس کاهش داد.

مسکن مهر; بزرگترین پروژه تاریخ ایران

هدف: مسکن همه اقشار کم درآمد و حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن.

جزئیات و عملکرد: دولت محمود احمدی نژاد همانقدر که بر شعار رساندن نفت به سر سفره مردم، مسکن همه اقشار کم درآمد و حذف قیمت زمین از کل هزینه مسکن اصرار داشت، مانور داد. این طرح که در اواسط دهه 80 راه اندازی شد، بر دو پایه بود. یکی واگذاری زمین به صورت اجاره 99 ساله (عملاً رایگان) در حاشیه شهرها و شهرهای جدید و دیگری پرداخت وام های ارزان و کلان بانکی که عمدتاً توسط بانک مرکزی تامین می شد، اما در عمل شبهه چاپ پول را ایجاد کرد.

مزایا و معایب: دولت به میلیون ها نفری که هرگز امیدی به خانه نداشتند امید داد. همچنین این طرح شوک عرضه بزرگی به بازار وارد کرد تا صنعت ساختمان را تکان دهد اما تامین مالی پروژه ها از طریق خط اعتباری بانک مرکزی (استقراض دولت از بانک)، نقدینگی را به شکل بی سابقه ای افزایش داد و گفته می شود یکی از ریشه های اصلی تورم شدید در دهه 90 همین طرح مسکن مهر است. بسیاری از واحدها در مناطقی بدون زیرساخت (آب، برق، گاز، مدرسه، درمانگاه، جاده دسترسی) ساخته شدند. تمرکز جمعیت زیادی در یک منطقه محروم نیز به ایجاد «گتوهای» مدرن و مشکلات اجتماعی دامن زد. سرعت و قیمت گذاری دستوری نیز کیفیت ساخت را تا حد زیادی کاهش داد.

سرنوشت: در نهایت با وجود تحویل میلیون ها واحد، پروژه مسکن مهر به دلیل بار تورمی عظیم و مشکلات زیرساختی به عنوان یکی از گران ترین پروژه های اقتصادی تاریخ ایران شناخته می شود و تکمیل آن همچنان ادامه دارد.

از مسکن اجتماعی تا نهضت مسکن ملی

هدف: جایگزینی طرح های کم هزینه و بازگشت به مدل های منطقی از سال 1992 به بعد ضروری به نظر می رسید.

جزئیات و عملکرد: در دولت‌های یازدهم و دوازدهم طرح «مسکن اجتماعی» (برای اقشار ضعیف) و «صندوق پس‌انداز یکم» (مدل کلاسیک وام مسکن با پس‌انداز) مطرح شد. دولت سیزدهم نیز با طرح «نهضت ملی مسکن» که الگویی شبیه به مسکن مهر بود قول ساخت ۴ میلیون واحد را در ۴ سال داده بود اما با تکیه بر متقاضی تلاش کرد کار را پیش ببرد.

مزایا و معایب: مزیت مسکن اجتماعی و صندوق یکم را می توان تلاشی برای بازگشت به عقلانیت اقتصادی و هدفمندی یارانه ها دانست، اما زور و قدرت تورم در بازار مسکن بیشتر بود و این طرح ها با شکست مواجه شد. «مسکن اجتماعی» هرگز به مرحله اجرا نرسید و مبالغ وام «صندوق 1» در مقابل قیمت نجومی مسکن عملاً بی اثر شد.

سرنوشت: نهضت ملی مسکن نیز با مشکلات مشابه طرح دوره احمدی نژاد دست و پنجه نرم کرد و پس از ناکامی در تامین مالی (به معنای همکاری ضعیف بانک ها)، مواجه شدن با تورم مواد و بی میلی انبوه سازان، شکست خورد.

تزریق پول به بازاری که عرضه کافی در آن وجود ندارد در نهایت منجر به افزایش قیمت ها می شود

چرا نیت خیر در بازار مسکن به بن بست می رسد؟

اولین درسی که پس از بررسی تاریخچه پروژه های مسکن در ایران می آموزیم این است؛ بازار مسکن را نمی توان با حسن نیت اصلاح کرد. اگر متغیرهای اصلی اقتصاد کلان نادیده گرفته شوند، دولت ها در مبارزه با هیولای قیمت مرتکب اشتباهات مکرر خواهند شد.

دشمن شماره یک؛ تورم را نادیده بگیرید

بزرگترین دلیل شکست همه برنامه ها نادیده گرفتن تورم است. املاک مهر با «ایجاد تورم» (چاپ پول) شکست خورد و صندوق پس انداز یکم نیز نتوانست با «تورم» مقابله کند و از کار افتاد (استهلاک وام). بنابراین، هرگونه طرح حمایتی بدون مهار تورم عمومی، تنها به جهش قیمت مسکن دامن می‌زند.

به جای عرضه واقعی، بر تقاضا تمرکز کنید

اکثر طرح ها (به ویژه وام ها) به جای حل مشکل «عرضه» (کاهش هزینه ساخت، تسهیل صدور مجوز، تسریع در تأمین مصالح)، تنها «تقاضا» را تحریک کرده اند. تزریق پول به بازاری که عرضه کافی در آن وجود ندارد در نهایت منجر به افزایش قیمت ها می شود.

حذف بخش خصوصی و ملی شدن ساخت و ساز

هر زمان که دولت به عنوان «سازنده» اصلی وارد عمل شده (مانند مسکن مهر)، بخش خصوصی واقعی را به حاشیه رانده است. تجربه نشان داده است که بازار مسکن بدون سرمایه و تخصص بخش خصوصی ناکارآمد است.

مشکل “هزینه ساخت و ساز” حتی با زمین رایگان

زمین سهم بزرگی از قیمت را به خود اختصاص می دهد، اما در سال های اخیر «هزینه ساخت» اعم از مصالح، دستمزد و مالیات آنقدر افزایش یافته است که حتی با ارائه زمین رایگان در نهضت ملی مسکن، اقشار کم درآمد توان پرداخت اقساط ساخت و ساز را نداشتند.

بیشتر بدانید تا زمانی که شاهد ثبات اقتصادی نباشیم، تورم مهار نشود و دولت نتواند امنیت سرمایه گذاری بخش خصوصی را تامین کند، هر پروژه مسکن جدید تنها منجر به تکرار تجربه های شکست خورده گذشته با نامی جدید می شود.