بعدی- طرح مسکن استیجاری را می توان نشانه مثبتی از تغییر سیاست های وزارت راه و شهرسازی ارزیابی کرد اما هیچ تضمینی وجود ندارد که این راهکار بتواند در عمل مشکلات مستاجران را حل کند.
به گزارش فردا؛ روی کاغذ، ایده اصلی پتانسیل خوبی برای کاهش فشار کوتاه مدت بر زوج های جوان و دهک های پایین (1 و 2) دارد و به عنوان یک مدل تجربی موفق ارزش آزمون و خطا را دارد. اما اگر دولت نتواند این پروژه را از فاز 10 هزار واحدی به ابعاد بزرگتر (مثلاً 500 هزار واحد در یک دوره 5 ساله) توسعه دهد و همزمان در اصلاح سیاست های اساسی اقدام نکند، در نهایت کل ماجرا به اندازه یک «یارانه مسکن دولتی» کاهش پیدا می کند و مانند پروژه های شکست خورده قبلی در یادها می ماند. بدون قضاوت های عجولانه و پیش داوری های منفی موضوع را بررسی کنیم.
طرح مسکن اجاره ای؛ مکانیزم اجرا، نحوه تامین واحدها و منابع مالی
طرح مسکن استیجاری که در دولت چهاردهم با هدف تنظیم بازار اجاره کلید خورد، در واقع یک برنامه حمایتی کوتاه مدت و میان مدت است و در بهترین حالت قصد دارد مسیر سنتی تمرکز بر «خانه دار شدن» را برای بخش بزرگی از جامعه تغییر دهد.
فرزانه صادق ملواجرد وزیر راه و شهرسازی هدف از اجرای این طرح را تامین سرپناه ارزان برای اقشار کم درآمدی که توان مالی کافی برای پرداخت درآمد اولیه و دریافت تسهیلات لازم برای ورود به پروژه های مالکیتی (مانند نهضت ملی مسکن) را ندارند، اعلام کرد.
جزئیات طرح مسکن اجاره ای؛ از خرید واحدهای آماده تا ساخت و ساز در بافت فرسوده؟
برخلاف طرح های متمرکز بر ساخت و ساز، در این طرح، دولت قصد دارد با مشارکت انبوه سازان بخش خصوصی، واحدهای مسکونی آماده خریداری کند یا در بافت های فرسوده شهری بسازد. این رویکرد دو مزیت دارد؛ هم سرعت تامین مسکن را افزایش می دهد و هم به نوسازی بافت های شهری ناکارآمد کمک می کند.
برنامه اولیه دولت ارائه حداقل 10000 واحد اجاره ای تا پایان امسال و ساخت و واگذاری مجموعا 75000 واحد در سه سال آینده است.
این واحدها با اجاره بلندمدت (حداقل یک تا حداکثر پنج سال) و ارزانتر از میانگین بازار در دسترس متقاضیان می باشد. این واحدها در مالکیت دولت باقی میمانند و به مستاجرین اجازه میدهند در طول دورهای از ثبات برای آینده برنامهریزی کنند.
به گفته وزیر مسکن، عمده منابع مالی این طرح از محل فروش یا ترخیص املاک لوکس و واحدهای سازمانی وزارت راه و شهرسازی تامین می شود تا کسری مزمن بودجه دولت نتواند مانع اجرای آن شود.
موضوعات طرح مسکن اجاره ای؛ کدام دهک های درآمدی در اولویت هستند؟
دولت بسیار صادقانه و صریح اعلام کرده است که به دنبال «طرح کلی» جدید برای کل جامعه نیست و ترجیح می دهد بر اقشار خاصی از جامعه تمرکز کند.
گروه های هدف اصلی؛ از دهک اول و دوم گرفته تا کارگران و ایثارگران
- زوج های جوان بدون مسکن: اولویت با زوج هایی است که حداقل 5 سال از ازدواجشان می گذرد اما هنوز مسکن ندارند. این اقدام در راستای اجرای قانون «حمایت از خانواده و جوانان» انجام می شود.
- دهک های کم درآمد: مشمولان این طرح عمدتاً از دهک های یکم تا ششم درآمدی هستند. اما تاکید ویژه می شود که دهک های 1 و 2 (پایین ترین سطح درآمد) نسبت به سایر متقاضیان در اولویت بسیار بیشتری قرار دارند.
- کلاس های ویژه: این طرح سایر اقشار از جمله کارگران و ایثارگران را نیز در بر می گیرد و قرار است ترتیبی اتخاذ شود تا سهمیه مسکن آنها در سطح استان تامین شود.
به عبارت ساده، این طرح برای کسانی طراحی شده است که نه توان خرید مسکن در بازار آزاد را دارند و نه می توانند درآمد سنگین اولیه طرح های دولتی ملک محور را تامین کنند.
طرح مسکن استیجاری که در دولت چهاردهم با هدف تنظیم بازار اجاره کلید خورد، در واقع یک برنامه حمایتی کوتاه مدت و میان مدت است.
نمونه های خارجی مسکن اجاره ای; چگونه می توانیم از وین بیاموزیم؟
بسیاری از طرح های «اجاره اجتماعی» یا «مسکن عمومی» سال هاست که در بسیاری از کشورهای جهان برای تنظیم بازار و حمایت از اقشار آسیب پذیر اجرا می شود.
وین مشهورترین نمونه موفق در جهان است که حدود 60 درصد از ساکنان آن یا در مسکن اجتماعی (اجاره دولتی) یا در واحدهای تحت مالکیت و مدیریت شرکت های تعاونی کم سود زندگی می کنند، اما رمز موفقیت وین دخالت قدرتمند شهرداری و تعاونی های غیرانتفاعی با حمایت مالی دولت است.
قوانین سفت و سخت در مورد زمین و اجاره و همچنین سیاست های مالیاتی ضد سودجویی از دیگر دلایل پایداری این مدل هستند. به طور خلاصه می توان گفت در وین مسکن یک حق اجتماعی است نه ابزاری برای سود و درآمد.
مالزی در دهه های گذشته انرژی زیادی را صرف تامین مسکن نیازمندان و سپس اصلاح بازار کرده است و توانسته تا حد زیادی مشکلات مسکن اقشار کم درآمد را مدیریت کند. کشورهای اروپای شمالی مانند هلند و سوئد نیز تجربیات موفقی در بخش مسکن اجتماعی دارند و حتی توانسته اند اجاره بها را در بخش خصوصی رام کنند.
بیشتر بدانید موفقیت مدل های موفق عمدتا به دلیل تامین مالی پایدار، اجتناب از بوروکراسی دولتی و مقررات در برابر سفته بازی در بازار زمین و اجاره است.
شانس موفقیت طرح مسکن استیجاری دولت پزشکی چقدر است؟
وزارت راه و شهرسازی پذیرفت که رویکرد دولت باید تغییر کند و به جای تمرکز بر «مالکیت»، بهتر است «اجاره» را به عنوان راهکاری دائمی و پایدار برای تامین مسکن اقشار کم درآمد در پیش گیرد. این تغییر فشار روانی موجر بودن را در درازمدت از دوش مستاجران دور می کند.
به نظر می رسد آنها نیز راه خلاقانه ای را برای تامین مالی انتخاب کرده اند و می خواهند منابع مالی لازم را از طریق فروش و ترخیص اموال مازاد خود تامین کنند. تمرکز بر مناطقی که بیشترین مقدار بافت فرسوده را دارند نیز می تواند یک بازی برد-برد بالقوه در نظر گرفته شود. اگر انبوه سازان نیز در بازی شرکت کنند، امکان تامین مسکن در مناطق شهری تقویت می شود و نیازی به مبارزه با آب و آتش برای تامین زیرساخت های لازم برای زندگی نیست، اما چرا دروغ؟
اجرای پروژه اجاره مسکن در ایران حتی با نیت خیر قدرتمند دولت و به شرط پیروی از نمونه های موفق دنیا، چشم اندازی دشوار و چالش برانگیز خواهد داشت.
اول از همه، حجم محدود پروژه در برابر تقاضای انبوه در ذائقه است. دولت می گوید که قصد دارد تنها 10000 یا حتی 75000 واحد را ارائه دهد. این رقم برای شروع بد نیست، اما در مقایسه با جمعیت نزدیک به 40 درصد مستأجران کشور و میلیون ها جوان نیازمند مسکن، کاملاً ناچیز است.
به منظور تأثیر قابل توجه بر بازار اجاره و مهار تورم مسکن، میزان عرضه باید بسیار بیشتر باشد. همچنین تا زمانی که قانون روابط موجر و مستاجر اصلاح نشود و ابزارهای مالیاتی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه مسکن به طور موثر اجرا نشود، نباید انتظار معجزه داشت.
تامین مالی بلندمدت را باید مهمترین چالش دانست. زیرا فروش اموال نهادی یک منبع دور ریختنی محسوب می شود و در درازمدت نیازمند ایجاد موسسات تخصصی مانند صندوق های سرمایه گذاری مسکن اجاره ای یا مدل های تعاونی کم سود هستیم. اتکای صرف به منابع مالی از بودجه عمومی نتیجه ای جز شکست پروژه مسکن استیجاری نخواهد داشت.
