طرح خانه ریز؛ شیوه جدید سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چیست؟

آینده– طرح خانه کوچک توسط شهرداری تهران با پنج ماه تاخیر اجرا شد تا متقاضیان بتوانند مسکن سانتی متری خریداری کنند.

بر اساس این گزارش; طبق اطلاعات ارائه شده توسط سامانه شهرزاد اولین پروژه در بلوار آیت الله کاشانی واقع شده است. به عنوان مثال نحوه قیمت گذاری خانه ای که هنوز ساخته نشده تنها یکی از ابهامات طرح است و بخشی از مزایایی که شهرداری برای طرح تبلیغ می کند می تواند پاشنه آشیل طرح باشد. طراحی خانه ریز با وجود اینکه برای اولین بار در ایران اجرا می شود اما نمونه های خارجی تقریبا مشابهی دارد. نمادسازی مسکن در دبی و طرح مالکیت کسری در کشورهای دیگر نمونه‌های مشابهی برای طرح مسکن خرد شهرداری است که نشان می‌دهد مکانیسم جدید شهرداری قبل از سرمایه‌گذاری نیاز به توجه زیادی دارد.

پلان خانه کوچک چیست؟

طرح خانه کوچک بر اساس خرید سهم بسیار کمی از یک ملک خاص است. به این ترتیب خریدار به جای اینکه یک واحد کامل را خریداری کند، تنها مالک صد درصد هر متر از ملک است. ابتدا ملک قیمت گذاری می شود. پس از اتمام ملک، بحث مزایده انجام می شود و در نهایت سهم هر یک از مالکان پرداخت می شود. شاید بتوانیم اولین ابهام در طرح را اینجا بدانیم. روش قیمت گذاری در مرحله اول برای خانه ای که وجود ندارد و آماده نیست چگونه انجام می شود؟

در این مدل هر شهروند می تواند تا 100 سانتی متر ملک خریداری کند و در صورت تمایل بعداً سهام بیشتری جمع آوری کند. به همین دلیل، طرح خانه کوچک بیشتر شبیه به نوعی سرمایه گذاری خرد در یک ملک خاص است تا خرید خانه.

نکته مهم این است که نمی توان این طرح را روی خانه یا آپارتمان آماده اجرا کرد. بلکه قیمت ملک قبل از تکمیل خواهد بود. این ویژگی طراحی خانه کوچک را از خرید و فروش رایج مسکن جدا می کند و حال و هوای یک طرح جدید و کمتر شناخته شده را به آن می بخشد.

طرح خانه کوچک دقیقا چگونه اجرا می شود؟

پروژه خانه کوچک با نظارت شهرداری تهران راه اندازی شده است. بستر اجرای پروژه، سامانه شهرزاد خواهد بود. وقتی از طریق سامانه شهرزاد جلو می رویم به صفحه ای برمی خوریم که هر چقدر که بخواهید در مورد مزایای طرح خانه کوچک تبلیغ می شود. به عنوان مثال این طرح به عنوان ورودی بازار املاک با سرمایه اندک معرفی شده است. نقدینگی بالا، حذف دلالان بازار (!) و حمایت شهرداری برای تکمیل پروژه ها از دیگر مزایای طرح خانه کوچک است.

در حال حاضر تنها یک پروژه از پروژه خانه کوچک در سامانه شهرزاد قابل مشاهده است. پروژه ای به نام فجر که ادعا می شود در بلوار آیت الله کاشانی واقع شده است. در منطقه پنج تهران. شهرداری قول داده است که مدت ساخت هر پروژه دو سال باشد. قیمت هر متر از این خانه که هنوز ساخت آن آغاز نشده است، متری 150 میلیون تومان است و متقاضی می تواند با پرداخت یک میلیون و 500 هزار تومان، یک واحد خانه کوچک معادل یک سانتی متر را پیش خرید کند.

متقاضیان طرح خانه کوچک می توانند برای خرید یک تا 100 سانتی متر از املاک ارائه شده توسط شهرداری اقدام کنند.

آیا پلان خانه کوچک مدل خارجی دارد؟

طراحی خانه کوچک با تمام بدبینی خود نمونه های مشابهی در خارج از کشور دارد. مالکیت کسری نزدیکترین مثال است. مدلی که در آن چند نفر با هم ملکی را می خرند و هر کدام سهم خاصی دارند. یعنی مالکیت به جای یک نفر بین چند خریدار تقسیم می شود و هرکس به نسبت سهم خود در سود یا ارزش ملک شریک می شود.

دومین مدل مشابه، نشانه گذاری اموال است. به این ترتیب ملک به واحدهای دیجیتال کوچک تقسیم می شود و هر واحد نشان دهنده بخشی از ملک است. این روش معمولا در فضای دیجیتال دیده می شود و هدف این است که امکان خرید ملک برای افراد بیشتری فراهم شود. شباهت آن با طرح خانه کوچک این است که در هر دو صورت سرمایه لازم برای ورود به بازار کاهش یافته و خرید به اندازه های کوچک تقسیم می شود.

تفاوت کم نیست. سهام معمولا در مدل های خارجی به صورت درصدی یا دیجیتالی تعریف می شود اما در طرح خانه کوچک بحث فروش فیزیکی مطرح شده است. یعنی در مورد 100 سانتی متر از خانه صحبت می کنیم.

می توان گفت طراحی خانه کوچک از نظر منطق کلی شبیه نمونه های خارجی نیست، اما از نظر روش اجرا و ساختار مسیر جدیدی به حساب می آید.

مزایا و معایب طرح خانه کوچک

طراحی خانه کوچک به عنوان یک طراحی جدید دارای مزایا و معایب خاص خود است.

مزایای طرح خانه کوچک

مهمترین مزیت طرح خانه کوچک این است که پتانسیل جذب سرمایه گذاران زیادی را دارد. در بازاری که خرید یک خانه کامل برای بخشی از مردم دور از دسترس است، امکان خرید سهم اندک به معنای ورود متقاضیان جدید به بازار خواهد بود. این موضوع شاید برای کسانی که می خواهند سرمایه خود را به مرور زمان در مسکن نگه دارند جذاب باشد.

مزیت دیگر ورود سرمایه های جدید به بازار مسکن است. البته اگر طرح به درستی اجرا شود به سازنده پول می رسد و خریدار از همان ابتدا در پروژه شریک می شود.

معایب طراحی خانه های کوچک

مهمترین عیب پیچیدگی در مالکیت است. وقتی یک خانه به سهام کوچک تقسیم می شود، سوالات زیادی پیش می آید. چه کسی تصمیم می گیرد؟ در صورت فروش ملک، سهم هر فرد چگونه محاسبه می شود؟ در صورت بروز اختلاف راه حل چیست؟ همه این سوالات به معنای مکانیسم مبهم طرح است.

مشکل بعدی نقدینگی است. یعنی ممکن است خرید یک سهم کوچک آسان باشد، اما فروش آن در زمان مورد نظر چندان آسان نباشد. اگر بازار فعال نباشد، خریدار مالک یک سهم می شود که تبدیل آن به نقد زمان می برد. این موضوع برای طرح خانه کوچک خطری جدی محسوب می شود.

ابهام در قیمت گذاری نقطه ضعف بعدی است. زمانی که آپارتمانی هنوز آماده نیست و تنها قسمت های کوچکی از آن فروخته می شود، تعیین قیمت واقعی آن کار ساده و شفافی نیست. اگر قیمت گذاری صحیح نباشد، ممکن است خریدار بیش از ارزش واقعی پرداخت کرده باشد. در صورت تاخیر در پروژه، ارزش سهام نیز تحت تاثیر قرار می گیرد.

طرح خانه کوچک از زمان معرفی با اتهامات خاصی روبرو شده است. به عنوان مثال می گویند تنها تمکن مالی شهرداری با این روش تامین می شود و راهکار خاصی برای بازکردن گره بازار مسکن وجود ندارد. این طرح معمولاً فقط محدود به نقشه های مسکونی خود شهرداری است و نمی تواند الگویی جامع برای بازار مسکن باشد.

حتی اگر طرح خانه کوچک می تواند راهی جدید برای داشتن خانه یا سرمایه گذاری به نظر برسد، موفقیت آن به شفافیت، اعتماد عمومی و مکانیزم روشن بستگی دارد.