سقف افزایش اجاره‌بها؛ دعوای جدید بین مالک و مستاجر

آینده– قانون سقف افزایش اجاره نسبت به سال‌های گذشته سخت‌تر تصویب شد.

بر اساس این گزارش; بر اساس مصوبه مسئولان، قراردادهای اجاره به صورت خودکار تا پایان سال تمدید می شود و مالکان تنها می توانند 25 درصد به اجاره قبلی اضافه کنند. نکته مهم قانون جدید این است که مراجع قضایی و شوراهای حل اختلاف نمی توانند به صرف اتمام مدت قرارداد، حکم تخلیه مستاجر را صادر کنند. البته در چهار مورد مانند نیاز شخصی مالک به خانه، قانون سقف افزایش اجاره بها کنار گذاشته شده است، اما تجربه سال های گذشته نشان می دهد که اعمال قوانین و سیاست بخشنامه ای دولت در بازار اجاره جدی گرفته نمی شود.

تصویب سقف افزایش اجاره بها تا پایان سال

خبر تصویب سقف افزایش اجاره بها توسط وزیر راه و شهرسازی اعلام شد. مصوبه ای که به تصویب سران قوا می رسد و برای حمایت از مستاجران تنظیم می شود. بر اساس این مصوبه قراردادهای اجاره مسکن تا پایان سال جاری اعتبار دارد و باید توسط کلیه مالکان اجرا شود.

بر اساس این قانون، تمام قراردادهای اجاره مسکن که منقضی می‌شوند، در صورت تمایل مستاجر باید برای یک سال دیگر تمدید شود. در این تمدید اجباری سقف افزایش اجاره بها در شهرهای بزرگ حداکثر 25 درصد در نظر گرفته شده است. بر اساس این مصوبه مراجع قضایی و شوراهای حل اختلاف نمی توانند به صرف انقضای مدت قرارداد، دستور تخلیه مستاجر را صادر کنند.

در چه صورت قرارداد اجاره تمدید نخواهد شد

قانون سقف افزایش اجاره بها چهار استثنا دارد. یعنی در چهار مورد قرارداد اجاره تمدید نمی شود و مستاجر باید خانه را تخلیه کند.

• اولین مورد زمانی است که مالک قصد تخریب، بازسازی یا تعمیرات اساسی ساختمان را دارد. البته برای این کار باید تمام مجوزهای لازم را از مراجع مربوطه دریافت کرده باشد و گفتن این موضوع به تنهایی برای تخلیه کافی نیست.
• شرط دوم به فروش ملک اشاره دارد. در صورتی که صاحب خانه اجاره ای قبل از پایان مدت قرارداد یا در مدت تمدید آن را به صورت رسمی معامله و بفروشد، مستاجر موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتقال سند رسمی، خانه را تخلیه کند.
• شرط سوم که بسیار بحث برانگیز است، نیاز شخصی مالک است. اگر مقام قضایی تأیید کند که خود موجر یا افراد تحت تکفل او برای سکونت به آن خانه نیاز دارند، قرارداد تمدید نمی شود و قانون سقف افزایش اجاره بها در اینجا اجرا نمی شود.
• شرط چهارم مربوط به رفتار خود مستأجر است. در صورت عدم پرداخت اجاره ماهانه، هزینه ساختمان یا سایر تعهدات مندرج در قرارداد از سوی مستاجر که موجب ضرر و زیان قابل توجهی برای مالک شود، حق تمدید از وی سلب خواهد شد.

آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد که نرخ تورم در بخش اجاره مسکن از خرداد سال گذشته تا سال جاری کمی بیش از 31 درصد بوده است.

افزایش اختلاف بین مالک و مستاجر بیش از سقف اجاره بها افزایش می یابد

اجرای تصمیمات مسئولان در بازار مسکن با چالش چندان آسان نیست. یکی از بزرگترین مشکلات این است که برخی از صاحبخانه ها به دنبال راه هایی برای دور زدن قانون هستند. مثلاً شرط سوم یعنی نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او به سکونت تبدیل به فرار قانونی می شود.

بسیاری از صاحبخانه ها ادعا می کنند که فرزندانشان ازدواج کرده اند یا خودشان به خانه نیاز دارند. مقامات قضایی با بررسی مدارک این الزام را تایید می کنند و مستاجر مجبور به تخلیه خانه می شود. مالک پس از اخراج مستاجر قبلی به دنبال مستاجر جدید است. در این صورت از آنجایی که قرارداد جدید در حال ثبت است، دیگر مالک محدودیتی در قانون سقف افزایش اجاره بها ندارد و اجاره بها را با افزایش بیش از 25 درصدی به مستاجر جدید پیشنهاد می کند.

مستاجر می داند که اگر خانه را ترک کند باید با قیمت های بسیار بالایی در بازار مواجه شود. بنابراین سعی می کند در خانه بماند. از طرفی مالک با استفاده از بند و تبصره سعی می کند ملک خود را به قیمت بازار اجاره دهد. در اینجا قانون سقف افزایش اجاره بها کارایی خود را از دست می دهد و فقط باعث طولانی شدن روند دادرسی و تشکیل پرونده های متعدد در شوراهای حل اختلاف می شود.

عدم تجربه دخالت در بازار مسکن

سال گذشته شورای عالی مسکن در اقدامی مشابه سقف افزایش اجاره بها در استان تهران را 26 درصد تعیین کرد. این عدد در استان های دیگر با توجه به نرخ تورم عمومی همان مناطق کمی متفاوت بود اما در نهایت با نرخ ۲۶ درصدی فاصله چندانی نداشت و انتظار می رفت بازار بر همین اساس کنترل شود.

اما واقعیت های کف بازار با آنچه روی کاغذ نوشته شده بود بسیار متفاوت بود. آمار رسمی منتشر شده توسط مرکز آمار ایران نشان می دهد که نرخ تورم در بخش اجاره مسکن از خرداد سال گذشته تا سال جاری کمی بیش از 31 درصد بوده است. یعنی میانگین افزایش قیمت ها در کل کشور از قانون سقف افزایش اجاره بها فراتر رفته است و این رقم در شهرهای بزرگ بیشتر بوده است.

دلیل اصلی شکست روشن است. مالکان نیازی به اجرای چنین قانونی در املاک خصوصی نمی بینند. خانه ای که با سرمایه و تلاش تهیه شده از نظر مالکان ملک شخصی محسوب می شود و دولت نمی تواند و نباید برای ملک شخصی تصمیم بگیرد. همانطور که می دانید، قراردادهای زیر میز، قراردادهای خارج از تجارت و نوشتن دو قرارداد جداگانه رواج یافته است تا قانون سقف افزایش اجاره بها به راحتی نادیده گرفته شود.