بازار مسکن دانمارک؛ بهشت مستاجران / چرا شانس خانه‌دار شدن برای شهروندان دانمارک بالاتر از ایرانی‌هاست؟

به گزارش تجارت اخبار ، دانمارک یکی از نمونه های موفق کنترل و مدیریت بازار مسکن در بین کشورهای اروپایی است. با وجود افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر ، بسیاری از شهروندان هنوز قدرت خرید مسکن بالایی دارند و به یک مسکن مناسب دسترسی دارند.

اتخاذ سیاست های اقتصادی موفق ، بانکداری نرخ بهره پایین و واحدهای مسکن یارانه باعث شده است که هزینه های مسکن در بسیاری از مناطق دانمارک نسبت به کشورهای مشابه کمتر شود. علاوه بر این ، تنوع مالکیت شرایطی را ایجاد کرده است که متقاضیان بسته به نیاز مالی خود می توانند گزینه مناسب را انتخاب کنند.

با این حال ، در ایران ، قدرت خرید مسکن در سالهای اخیر به پایین ترین سطح ممکن رسیده است و در انتظار حدود یک قرن خانه برای خرید خانه است! از طرف دیگر ، هیچ سیاست پشتیبانی خوبی برای کمک به عرشه های پایین جامعه وجود ندارد ، و درآمد پایین و قیمت بالای مسکن ، بازار املاک را در ایران به مرحله جدیدی از رکود اقتصادی تبدیل کرده است.

اخبار تجاری در این گزارش ، ساختار بازار مسکن دانمارک را مورد بررسی قرار می دهد و تنوع مدلهای مالکیت و شرایط وام رهنی در کشور را در مقایسه با ایران تجزیه و تحلیل می کند.

فروش یارانه در دانمارک

داده های اقتصادی نشان می دهد که قیمت مسکن در کپنهاگ ، پایتخت دانمارک و سایر شهرهای کشور در مقایسه با شهرهای مهم اروپا بسیار گران نیستند.

در دانمارک تعداد زیادی از دولت و یارانه وجود دارد که گزینه بسیار ارزان است. اگر شخصی موفق به اجاره چنین واحدی شود ، شرایط مالی بسیار بهتری نسبت به خرید یک خانه معمولی خواهد داشت. بنابراین ، شهروندان دانمارکی برای اجاره یا خرید این نوع مسکن باید در صف طولانی باشند.

بازار مسکن دانمارک ، به ویژه در بخش کمترین امتیاز ، بسیار رقابتی است. در شرایط عادی ، تقاضای زیادی برای این نوع خانه ها وجود دارد که احتمال چانه زنی و به دست آوردن معامله را کاهش می دهد. به عبارت دیگر ، شهروندان دانمارکی به راحتی می توانند وارد بازار مسکن شوند. از آنجا که وام های رهنی در دانمارک بسیار خوب و کارآمد است و میزان اقساط و نرخ بهره به درخواست متقاضیان تغییر می کند.

محدودیت در خرید مسکن برای خارجی ها در دانمارک

با این حال ، یکی از چالش های بازار مسکن دانمارک شرایط نابرابر برای بیگانگان است. مطالعات نشان می دهد که حتی شهروندان اتحادیه اروپا در مقایسه با دانمارکی محدودیت هایی دارند.

به عنوان مثال ، از یک محل اقامت در دانمارک خواسته شده است که سهم پیش پرداخت بیشتری از وام را بپردازد. همچنین ، برخی از وام ها برای اتباع امکان پذیر نیست و ممکن است وام کمتری نیز داشته باشد.

انواع مالکیت مسکن در دانمارک

مالکیت مسکن معمولاً در دانمارک ، Ejer و Andal (Andel) وجود دارد. در مدل EIR یا مالکیت کامل ، صاحب کل آپارتمان صاحب آپارتمان است و برای انجمن صاحبان هزینه هایی از قبیل تمیز کردن ، نگهداری ، جمع آوری زباله و بیمه ساختمانی برای انجمن صاحبان آن پرداخت می کند.

در مالکیت آیر ، صاحبان خانه از املاک خود کامل استفاده می کنند. آنها می توانند دیوار را اضافه یا کاهش دهند ، تغییرات مورد علاقه خود را در ملک ایجاد کنند یا حتی ملک خود را اجاره کنند. البته محدودیت هایی مانند تغییر نمای بیرونی ساختمان نیز وجود دارد. همچنین ، در این نوع مالکیت ، می توان وام های ارزان قیمت با بازپرداخت طولانی مدت دریافت کرد.

در مدل اندیل یا مالکیت تعاونی ، شخص صاحب کامل آپارتمان نیست ، بلکه یک سهامدار است که صاحب کل ساختمان است. در این مدل محدودیت ها و اقتدار کمتری برای خریدار وجود دارد. به عنوان مثال ، مالک معمولاً نمی تواند واحدهای اندلس را اجاره کند ، یا این امر با محدودیت های شدید امکان پذیر است.

قیمت فروش این واحدها نیز توسط انجمن تعیین شده است و مالک حق ندارد واحد خود را با قیمت مورد نظر بفروشد. هزینه های فعلی Andles معمولاً هم در نرخ انجمن و هم در نرخ بهره بیشتر است. با این حال ، قیمت خرید آنها بسیار پایین تر از واحدهای هوایی است. قابل توجه است که Andieds مناسب اغلب صف دارند و خرید آنها در کوتاه مدت آسان نیست.

قوانین تخلیه ملک ، به نفع مستاجران دانمارکی

قوانین اجاره در دانمارک برای مستاجران بسیار پشتیبان است. به عنوان مثال ، اگر یک مستاجر بیش از دو سال در یک آپارتمان زندگی کرده باشد ، دیگر به مالک اجازه نمی دهد مستاجر را حذف کند.

تنها راه قانونی برای عزل مستاجر ، محل اقامت مالک در آن ملک است که باید یک سال پیش به مستاجر اطلاع داده شود. همچنین ، طبق قانون ، مالک نمی تواند شرایط قرارداد را برای مستاجری که دو سال در دارایی خود زندگی می کرد ، تغییر دهد.

سیستم کنترل اجاره در بازار مسکن دانمارک

در بیشتر خانه های دانمارکی ، یک سیستم کنترل اجاره وجود دارد. بر این اساس ، مالک حق ندارد واحد خود را برای بیش از یک مبلغ مشخص اجاره کند. این مقدار با توجه به محل و منطقه ، اندازه و مبلمان واحد تعیین می شود.

اگر مستاجر بیش از رقم مشخص شده پرداخت کرده باشد و توسط اجاره دولت تأیید شود ، مالک موظف است اجاره نامه را به نرخ رسمی کاهش دهد و تفاوت را به مستاجر بازگرداند.

با این حال ، این قانون فقط برای خانه های ساخته شده قبل از سال 2 ضروری است. بنابراین خانه های ساخته شده بعد از سال 2 از قانون معاف هستند.

همچنین قانونی برای کنترل اجاره در ایران وجود دارد و هر سال یک سقف خاص تعیین می شود. با این حال ، به دلیل عدم ضمانت های اجرایی ، این سقف عملاً در بازار اجاره مسکن رعایت نمی شود.

علاوه بر این ، یکی از مضرات این قانون این است که سقف برای افزایش اجاره معمولاً برای کل استان تعیین می شود ، در حالی که انتظار می رود قیمت اجاره خانه در همه مناطق یک شهر به طور یکسان افزایش یابد. با این حال ، در دانمارک ، اجاره هر واحد مسکونی به طور جداگانه بر اساس ویژگی های همان خاصیت تعیین می شود.

انواع وام در دانمارک

تحقیق اخبار تجاری این نشان می دهد که انواع مختلفی از وام ها در دانمارک وجود دارد. الگوی تأمین مالی خریدهای مسکن در این کشور براساس مدل 1/8/8 است. براساس این مدل ، بانک ها تا 5 ٪ از ارزش ملک را از طریق نرخ پایین بهره پرداخت می کنند.

پنج درصد از قیمت ملک باید به صورت نقدی و از سرمایه شخصی خریدار پرداخت شود ، و 5 ٪ باقیمانده یا توسط یک وام بانکی جداگانه ، معروف به وام های گران قیمت ارائه می شود ، یا متقاضی باید سرمایه شخصی را بپردازد.

5 سال وام وام مسکن با 2 ٪ علاقه به دانمارک

یکی از انواع وام های دانمارک شامل وام نرخ بهره ثابت است. در این نوع وام ، نرخ بهره برای دوره های 1 ، 2 یا 5 سال ثابت است. به عنوان مثال ، وام 4 ساله با نرخ بهره 4 یا پنج درصد رایج ترین نوع وام ثابت در کشور است. در این مدل ، حتی اگر نرخ بهره در سال 5 ٪ به 5 ٪ افزایش یابد ، نرخ بهره وام چهار تا پنج درصد باقی می ماند.

وام های مسکن ارائه شده با نرخ بهره ثابت توسط بانک پرداخت نمی شود. در عوض ، آنها از طریق اوراق قرضه ای که موسسات اعتباری منتشر می کنند ارائه می شود. در نتیجه ، نرخ بهره با قیمت گذاری بازار مالی تعیین می شود و مذاکره مستقیم و چانه زنی در مورد نرخ بهره با بانک امکان پذیر نیست.

وام با نرخ بهره متغیر و وام های ترکیبی در دانمارک

نوع دیگری از وام مسکن در دانمارک ، وام نرخ بهره متغیر است. در این نوع وام ، نرخ بهره می تواند ماهانه یا در دوره های یک ، سه یا پنج سال تغییر کند. به عنوان مثال ، در سالهای 1 تا 5 ، نرخ بهره وام های پنج ساله نزدیک به صفر درصد بود که تقریباً رایگان بود. اما در سال 2 ، وام ها به 2.5 درصد رسیده است. بنابراین ، این وام ها یک دوره مجدد دارند و وقتی دوره به پایان رسید ، نرخ بهره تغییر می کند.

همچنین ، این دو نوع وام را می توان ترکیب کرد و وام مورد نظر است. به عنوان مثال ، یکی از متقاضیان می تواند بخشی از وام را با نرخ ثابت 4 سال و دیگری با نرخ متغیر پنج ساله دریافت کند. این می تواند هم هزینه های اولیه و هم خطر افزایش نرخ بهره را کاهش دهد.

نوع دیگری از وام مسکن در دانمارک ، وام های صرفاً علاقه ای است ، پس از دریافت این وام در 5 سال اول ، فقط علاقه از متقاضی دریافت می شود و بازپرداخت وام به تأخیر می افتد. با این حال ، پس از پایان دوره 6 ساله ، میزان بازپرداخت اضافه می شود.

علاوه بر نرخ بهره ، بانک ها کود به نام Bidragssat دریافت می کنند که معمولاً بسته به نوع وام ، بازپرداخت و موسسه اعتباری ، بین یک تا دو درصد است.

معافیت مالیاتی برای بهره وام

یکی از ویژگی های مهم بازار مسکن دانمارک معافیت مالیاتی برای وام مسکن است. طبق قانون ، خانوارها می توانند حدود 2 ٪ از نرخ سود سالانه را بر مالیات بر درآمد خود کسر کنند.

بنابراین ، اگر نرخ بهره اسمی وام 1.5 ٪ باشد ، نرخ بهره واقعی برای وام گیرنده پس از کسر مالیات حدود 1 ٪ است. به عبارت دیگر ، وام گیرنده همچنان به سود 1.5 ٪ سود بانک پرداخت می کند ، اما 5 ٪ از این مبلغ به تخفیف مالیاتی باز می گردد.

البته این معافیت فقط شامل افرادی است که مالیات بر درآمد را پرداخت می کنند. در نتیجه ، خانوارهایی که به هر دلیلی از مالیات معاف هستند ، این تخفیف را شامل نمی شوند.

در همین حال ، نرخ بهره وام در ایران 4.9 ٪ و زمان بازپرداخت آن تنها 5 سال است. از طرف دیگر ، مبلغ وام حتی 10 ٪ از خرید ملک را پوشش نمی دهد و تنها بار اضافی برای خریداران مسکن است. بنابراین وام در ایران بسیار ناکارآمد است و برای متقاضیان کاربرد مفیدی ندارد.

گزارش های بیشتر در صفحه مسکن را بخوانید.