آینده– پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 حداقل به سه مورد مهم بستگی دارد.
بر اساس این گزارش; بازار مسکن در آستانه ورود به سال جدید با جهش نرخ ارز و افزایش ۷۵ درصدی قیمت دلار نسبت به زمستان سال گذشته مواجه است. در عین حال گزارش های رسمی مرکز آمار ایران از تورم 61 درصدی هزینه های ساخت حکایت دارد. تاثیر این عدد مستقیما در قیمت تمام شده آپارتمان های نوساز احساس خواهد شد. همچنان موضوعی به نام قدرت خرید متقاضیان وجود دارد که می تواند بین ارقام پیشنهادی و قیمت نهایی معاملات فاصله ایجاد کند.
تاثیر افزایش قیمت ارز بر ارقام پیشنهادی فروشندگان
قیمت ارز در هر موضوعی حداقل از نظر روانی تاثیر دارد. قیمت دلار در بازار آزاد در پایان بهمن ماه امسال در محدوده 160 هزار تومان بود. عددی که نسبت به مدت مشابه سال قبل 75 درصد جهش نشان می دهد.
در بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها، مالکان و سازندگان برای حفظ ارزش ملک خود قیمت ملک و آپارتمان را با احتساب نرخ ارز محاسبه می کنند. زمانی که قیمت دلار در یک سال 75 درصد رشد می کند، فروشندگان املاک نیز انتظار دارند ارزش ریالی ملک آنها نیز تغییر کند. این پدیده باعث می شود قیمت های ارائه شده در فایل های فروش املاک حتی بدون انجام معامله جهش کند.
بحث برخی از فروشندگان این است که با توجه به یکسان بودن مسیر دلار و مسکن، فروش ملک به قیمت قدیم به معنای از دست دادن سرمایه است.
اولین سیگنال برای سال 1405 مواجهه با تابلوهای قیمتی جدید است که در گام اول از جهش نرخ ارز تغذیه می شود.
بررسی هزینه های ساخت مسکن
پیش بینی قیمت مسکن با حقایق ملموس و عوامل هزینه در کارگاه های ساختمانی منطقی است. مرکز آمار گزارشی از هزینه های ساخت مسکن در پاییز امسال منتشر کرده و این گزارش را در روزهای پایانی بهمن ماه منتشر کرده است.
بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه هزینه های ساخت مسکن در تهران در پاییز امسال 61 درصد برآورد شده است. میدونی یعنی چی؟ یعنی ساخت هر متر مسکن در پاییز به طور متوسط 61 درصد بیشتر از پاییز سال قبل هزینه داشته است.
هزینه ساخت مسکن طی یک سال 61 درصد افزایش یافت
بررسی جزئیات این گزارش تصویر دقیق تری از فشار هزینه بر تولیدکنندگان ارائه می دهد. در میان گروه های اجرایی، هزینه های چوب با رشد خیره کننده 96 درصدی مواجه شده است. این گروه که شامل مواردی مانند درب های چوبی، کابینت سازی و دکوراسیون داخلی می باشد، نقش مهمی در تعیین قیمت نهایی آپارتمان های نوساز دارد. تقریباً دو برابر شدن قیمت ها در این بخش، بودجه پروژه هایی را که در حال تکمیل هستند و قرار است در سال 1405 وارد بازار شوند، مستقیماً تغییر می دهد.
شاخص خدمات که مواردی مانند دستمزد کارگران ماهر و ساده ساختمانی را در بر می گیرد، 75 درصد رشد داشته است. افزایش 75 درصدی دستمزدها بخش بزرگی از جهش قیمت ها خواهد بود. این افزایش هزینه ها در کنار گرانی مواد اولیه مانند سیمان و آهن باعث می شود تولیدکنندگان برای حفظ حاشیه سود متعارف خود چاره ای جز افزایش قیمت نهایی فروش نداشته باشند.
تورم 61 درصدی نهاده های ساختمانی به عنوان عاملی غیرقابل انکار از کاهش قیمت در سمت عرضه جلوگیری می کند و کف قیمت نوسازها را در سال 1405 بالا می برد.
نقش قدرت خرید در پیشبینی قیمت مسکن ۱۴۰۵
افزایش قیمت دلار و افزایش قیمت تمام شده ساخت و ساز در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار است اما نباید عامل قدرت خرید خانوار را در معادلات نهایی دست کم بگیریم. این پارامتر می تواند بر تاثیر دو عاملی که در قالب تبدیل قیمت پیشنهادی به قیمت معامله نهایی به آن اشاره کردیم، تاثیر بگذارد.
نگاهی به قیمت یک واحد مسکونی معمولی در تهران و مقایسه آن با سطح درآمدی دهک های مختلف جامعه، شکاف عمیقی را نشان می دهد. اگر آخرین فایل های مسکونی در شهری مانند تهران را مشاهده کنید، متوجه می شوید که قیمت یک آپارتمان 75 متری در مرکز شهر به چند 10 میلیارد تومان افزایش یافته است. اما قدرت پس انداز و تسهیلات بانکی موجود نمی تواند این ارقام را پوشش دهد. این کمبود
زمانی که قدرت خرید با قیمت های پیشنهادی مطابقت نداشته باشد، بازار به مرحله ای می رسد که معمولاً به آن رکود معاملاتی می گویند. در این سناریو، فروشندگان بر اساس نرخ دلار روزانه و هزینه های بالای ساخت، قیمت ها را تعیین می کنند، اما عدم وجود خریداران واقعی که بتوانند این مبالغ را پرداخت کنند، منجر به انباشت فایل های فروش می شود.
این پدیده در سال 1405 میتواند فروشندگان یا سازندگانی را که برای شروع پروژههای جدید به پول نقد نیاز دارند مجبور به عقبنشینی از قیمتهای اعلامشده خود کند.
