یکی از متخصصان مسکن گفت: “حتی با وجود هزینه آماده سازی ، انتقال زمین هنوز از نظر اقتصادی توجیه شده است و ارزش نهایی زمین سودآور خواهد بود.”
حتی با وجود هزینه آماده سازی ، انتقال زمین هنوز از نظر اقتصادی توجیه شده است و ارزش نهایی زمین همچنان سودآور خواهد بود. “
جنبش ملی مسکن ، گرچه شروع به خانه میلیون ها ایرانی کرد ، اما در این مسیر با موانع جدی روبرو شده است. این امر از کمبود بانکها به انتقال زمین در مناطق نامناسب گرفته شده است. فارشید التی ، یک متخصص مسکن ، هشدار می دهد: “مگر اینکه کیفیت زمین نزدیک به شهرها باشد ، انتظار نمی رود قیمت مسکن به کنترل یا ساخت و ساز گسترده برسد.” وی معتقد است که این پروژه تنها با اصلاح روند انتقال زمین ، تهیه زیرساخت ها و مشارکت توسعه دهندگان بزرگ امکان پذیر است.
تأثیر عرضه زمین در بازار مسکن
فارشید التی در مورد تأثیر عرضه زمین در بازار مسکن گفت: “بازار مسکن ایران از دو بخش دولتی و خصوصی تشکیل شده است.” بخش خصوصی شامل معاملات روزانه بین خریداران ، فروشندگان و صاحبان است ، در حالی که بخش دولتی با تأمین زمین های دولتی وارد چرخه می شود. اگر اراضی دولتی در مجاورت یا در قلب بازار موجود تأمین شود ، می توانند تقاضا و قیمت زمین و مسکن را در یک زنجیره کاهش دهند.
وی توضیح داد: “انتقال اراضی در مناطق شهری یا در نزدیکی شهرها که به شهرها متصل هستند می تواند تأثیر مستقیمی در کنترل قیمت ها داشته باشد.” در مقابل ، اگر زمین در مناطق دور افتاده یا با موانع طبیعی مانند تپه ها باقی بماند ، تأثیر آنها در بازار اصلی مسکن ناچیز خواهد بود. طبق پیام تاریخی امام خمینی در مورد انتقال زمین با کیفیت بالا و قابل سکونت ، انتخاب زمین با کیفیت بالا برای تحقق اهداف کاهش قیمت و پاسخ به نیازهای مسکن ضروری است. “اراضی با موانع طبیعی یا هزینه های بالای آماده سازی نمی توانند به طور مؤثر به این هدف کمک کنند.”
آماده سازی زمین ؛ مرحله حیاتی قبل
فقدان زیرساخت های لازم یکی از مهمترین موانع برای انتقال مؤثر زمین است و گفت: “آماده سازی زمین شامل تراز کردن ، خیابان سازی ، تقسیم بندی و تأمین زیرساخت هایی مانند آب ، برق ، گاز و اینترنت است که بدون آن زمین تأثیر کمی در بازار خواهد داشت.” اگر خود مردم بخواهند این روند را انجام دهند ، با هزینه های عظیمی روبرو می شوند که تقریباً غیرممکن است. حتی با هزینه آماده سازی ، انتقال زمین هنوز از نظر اقتصادی توجیه شده است. “به عنوان مثال ، اگر دولت 2 متر زمین را ترک کند و 5 میلیون دلار برای تهیه آن هزینه داشته باشد ، ارزش نهایی زمین همچنان سودآور خواهد بود.”
وی گفت: “به جای انتقال قطعات کوچک به افراد ، باید به اراضی بزرگ به توسعه دهندگان داده شود تا این سرزمین ها را به عنوان شهرک های مسکونی یا مجتمع ها با تمام خدمات لازم آماده کنند.” چنین شهرکها ، حتی اگر از شهرها دور باشند ، به دلیل طراحی مناسب و زیرساخت ها می توانند از اهمیت زیادی برخوردار باشند و حتی بر بازار زمین و مسکن در مناطق شهری تأثیر بگذارند. “این نوع واگذاری فراتر از تخصیص یک قطعه ساده از زمین است ، این به معنای ایجاد مناطقی از مسکونی و توسعه در آینده نزدیک است که به طور کلی می تواند قیمت ها را در بازار مسکن تنظیم کند.”
خرابی پروژه های مسکن دولتی
التی گفت: “این پروژه با هدف ساختن یک میلیون واحد مسکن سالانه آغاز شد ، اما سالانه فقط حدود 6000 واحد تحویل داده می شود.” در یک سال و نیم از سیزدهمین دولت ، موانع زیادی در مسیر الحاق و انتقال وجود داشت که جلوی اجرای این پروژه را گرفت. علاوه بر این ، سیستم بانکی همکاری نکرد. از مجموع 2.5 تریلیون تومن برای جنبش ملی مسکن ، کمتر از 5 تریلیون دلار پرداخت شده است ، حدود 1.5 درصد. از این تعداد ، حدود 2 ٪ توسط بانک مسکن و تنها 2 تا 5 درصد توسط سایر بانک ها تهیه شده است. “
وی گفت: “روند تهیه زمین وقت گیر است.” معمولاً یک تا یک و نیم طول می کشد و شامل مراحل تخصیص زمین ، کاربری اراضی ، تراز کردن و زیرساخت ها می شود. در سال پایانی دولت سیزدهم ، پروژه ها شتاب گرفت ، اما فروپاشی هلیکوپتر رئیس جمهور و شهادت وی ، به همراه عزیمت شورای عالی مسکن در دولت چهاردهم ، که فقط در شش ماه دو بار جلسات برگزار کرده بود ، اجرای پروژه ها را کاهش داد. “مدیریت پروژه این ابعاد نیاز به هماهنگی مداوم دستگاه ها و جلسات منظم شورای مسکن دارد.”
راه حل هایی برای تسریع در اجرای پروژه ها
یک دولت برای بهبود روند اجرای پروژه های مسکن دولتی گفت: “انتقال زمین با کیفیت بالا به شهرها باید در اولویت قرار گیرد تا روند اجرای پروژه های مسکن دولتی بهبود یابد.” آژانس های داخلی وزارت راه و توسعه شهری ، از جمله سازمان ملی زمین و مسکن و گروه معماری و توسعه شهری ، باید برای رفع موانع اجرایی هماهنگ تر باشند.
برای افزایش کیفیت و سرعت اجرای پروژه با ایجاد شهرک های مسکونی مجهز ، باید زمین های بزرگ در مقیاس به توسعه دهندگان واگذار شود. تعیین جلسات منظم شورای عالی مسکن ، به صورت ماهانه یا دو هفته ، می تواند دستگاه ها را هماهنگ کرده و به پروژه ها حرکت کند.
چشم انداز آینده
وی گفت: “روند ساخت این واحدها حداقل دو سال طول می کشد.” دستیابی به هدف ایجاد یک میلیون واحد مسکن سالانه مانند تخصیص زمین مناسب ، همکاری بانکی و هماهنگی دستگاه ها ضروری است. با از بین بردن موانع و افزایش هماهنگی ، برنامه جنبش ملی مسکن می تواند در سالهای آینده به اهداف خود نزدیکتر شود. “این پروژه در مقطعی به اوج خود رسیده بود ، اما به دلیل چالش های ذکر شده ، از مسیر اصلی آن دور بود.”
منبع: خبرگزاری مهر
