صحنه های بازار مسکن در ترم دوم سه مدیر – یکی داخلی و بقیه خارجی – است. تورم تولید ، پایان آتش بس و آینده تحریم ها. بر این اساس ، سه سناریو برای قیمت مسکن و نبض سرمایه گذاری های ساختمانی قابل تجزیه و تحلیل و تخمین است. یک سناریو می تواند “توافق” باشد. سناریوی دوم “عارضه تحریم ها” است که در این صورت شش ماه گذشته “قیمت مسکن واقعی” دچار تغییراتی خواهد شد. سناریوی سوم را می توان در صورت “پایان کامل جنگ” به تصویر کشید. در این مطالعه ، برای هر سناریو ، ارقام مربوط به تجربه بازارهای مسکن قبلی بیان شده است.
بازار املاک و مستغلات ، از جمله مسکن و تولید ساختمان ، در ماه های آینده تحت تأثیر 3 عامل خواهد بود- حداقل تا پایان سال 1404 ؛ دو مورد از آنها در خارج از این بخش فعال هستند که یکی از آنها اقتصادی و دیگری غیر اقتصادی است ، عامل سوم مربوط به بازار است که بسیار پایین تر (حتی ناچیز) از مدیران اول است. در این مقاله ، ما قصد داریم به سؤال آخرین نبض بخش مسکن و ساختمان و تمرکز بر ماههای اخیر پاسخ دهیم ، و اینکه چگونه رفتار احتمالی غرب علیه آینده تحریم ها و تحریم ها و همچنین “شرایط اقتصادی کشور و انتظارات عمومی” با شرایط پیش از جنگ 12 روزه خواهد بود.
3 مدیر در بازار مسکن
در حال حاضر بازار مسکن با سه عامل شرقی خواهد بود یا به وضعیت آنها پاسخ خواهد داد. این سه عامل را می توان به عنوان “مدیران به ظاهر مستقل و مستقل” در بخش مسکن و ساختمان توصیف کرد ، اما در واقعیت ، مستقل از بخش مسکن تأثیراتی بین طرح های آنها وجود دارد.
سه مدیر بازار مسکن در ترم دوم 1404 شامل “ترکیب خطرات غیر اقتصادی و خطر استرس” ، “تورم تولید ساختمان” و “قدرت خرید تقاضای مسکن” است. ظاهر این متغیرها این است که قدرت خرید ارتباطات هیچ ارتباطی با تورم ندارد ، یا این عامل تورم به شرایط تولید مصالح ساختمانی بستگی دارد و هیچ ارتباطی با خطر غیر اقتصادی ندارد. اما 7 سال گذشته از کل متغیرهای اقتصادی بخش مسکن و ساختمان نشان داده است که فراز و نشیب خطرات اقتصادی و غیر اقتصادی سهم بسزایی در متغیرهای کلیدی این بخش مانند قیمت و رشد تولید ساختمان داشته است.
سناریوی اول ؛ موافقت یا تمدید زمان
در حال حاضر ، مهمترین خطر غیر اقتصادی سرنوشت تحریم ها و نحوه برخورد غرب با آن است. بر اساس مکانیسم بریگام ، مکانیسم ماشه ، در ماه آینده ، در صورت عدم توافق ، شورای امنیت سازمان ملل در مورد “بازگشت تحریم ها قبل از امضای کارگزاری” یا تجدید تصمیم گیری آینده اظهار نظر می کند.
مفهوم ساده این پارامتر این است که اگر تحریم ها افزایش یابد و شرایط اقتصادی تحت تأثیر قرار گیرد ، بازار مسکن و ساختمان به یک نوع پاسخ می دهد و اگر شرایط سیاسی مربوط به این موضوع در طی یک ماه آینده حاصل شود ، امکان توافق یا تجدید وجود دارد. اولین سناریوی چشم انداز بازار مسکن مبتنی بر احتمال توافق یا تجدید است. در کوتاه مدت ، معاملات مسکن در کوتاه مدت همچنان تشدید می شود و قیمت مسکن تثبیت می شود ، با احتمال افزایش و کاهش احتمال کاهش. در میان مدت و طولانی مدت ، بخش مسکن و ساختمان در راه رکود تورمی است. نمونه ای از این سناریو را می توان از 94 تا 96 ردیابی و ردیابی کرد. در آن سالها ، سرمایه گذاری در ساخت و ساز بیش از 10 ٪ و میانگین تورم سالانه مسکن 5 ٪ بود. یعنی شرایط برای سرمایه گذاران ساختمانی و خریداران مسکن مناسب بود.
سناریوی دوم ؛ پیچیدگی تحریم ها
اگر شرایط خطر غیر اقتصادی پیچیده باشد ، سناریوی دوم می تواند تصویر باشد. در این حالت ، اگر تحریم ها بدون تنش نظامی اعمال شود ، احتمال کاهش نسبی در معاملات مسکن وجود دارد ، که این امر نیز تحت تأثیر رکود قرار خواهد گرفت. با این حال ، در زمینه تولید ساختمان ، احتمال ادامه رکود بیشتر از آن است که کاهش یابد. در این حالت ، چشم متغیرهای مسکن تا حدودی تغییر نرخ ارز خواهد بود. اما در همان سناریوی پیچیده شدن تحریم ، اگر خطر تنش نظامی باشد- همانطور که هنوز در آتش بس هستیم و همانطور که دبیر شورای عالی امنیت ملی می گوید ، جنگ به پایان نرسیده است ، احتمال رکود مسکن اخیر همچنان بالا خواهد بود و قیمت مسکن واقعی احتمالاً کاهش می یابد و نبض تولید تحت تأثیر قرار خواهد گرفت. اولین مورد این سناریو ، یعنی تحریم های پیچیده بدون افزایش خطر استرس ، در بخش های مسکن و ساختمان از 97 تا 99 سال تجربه شد. در آن مرحله ، تورم مسکن در سطح بالایی ثبت شد و قیمت واقعی متوسط مسکن سالانه 37 درصد افزایش یافت. تشکیل سرمایه در بخش مسکن نیز در آن سالها 7 ٪ کاهش یافته است.
سناریوی سوم ؛ خاتمه جنگ با تعیین
بخش مسکن و ساخت و ساز ، همراه با واکنش های احتمالی به موضوع “سرنوشت اسنپبک یا مکانیسم تحریک” در آینده تحریم ها ، در ماه های اخیر و همچنین در ماه های آینده با خطر غیر اقتصادی تنش نظامی روبرو شده است. از 23 ژوئن تا 3 ژوئیه ، 12 روز جنگ با تجاوز نظامی رژیم صهیونیستی به قلمرو ایران ، بخش مسکن و ساختمان ، قدم دیگری در رکود اقتصادی تحمیل کرد. خرید آپارتمان تقریباً متوقف شده است ، قیمت مسکن کاهش یافته و سرمایه گذاری تولید است. از 3 ژوئیه ، هنگامی که شرایط “آتش بس” وجود دارد ، بازار مسکن تقریباً مانند 12 روز است ، به این معنی که هیچ تحرک ملموس در خرید و تجارت مسکن وجود نداشته است و انتظارات سرمایه گذاران ساختمانی به گونه ای است که به دلیل سطح بالای تورم تولید و کاهش قیمت مسکن و تأثیر آن دو.
با این حال ، اگر وظیفه آتش بس روشن شود و جنگ به صورت قطعی و کامل به پایان برسد ، شرایط بازار مسکن “قبل از دو ماه گذشته” و “قبل از سال 1403” خواهد بود یا بهتر ، گفته می شود که “قبل از آغاز 1403” است. از آغاز سال 1403 ، با ظهور “تنش نظامی” تحت تأثیر افزایش سطح جنگ در منطقه با پرخاشگری رژیم صهیونیستی (حمله به کنسولگری ایران در 13 آوریل همان سال) ، معادلات مسکن و ساختمان از 97 به 1402 تغییر یافت. انتظارات و تأثیر نسبی قیمت مسکن از دلار. اما در سال 1403 ، رابطه معنی داری بین رشد قیمت ارز و رشد قیمت مسکن تقریباً مختل شد. از آنجا که خطر تنش نظامی باعث افزایش خطر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و در نتیجه خرید سرمایه آپارتمان و تثبیت یا کاهش قیمت مسکن شد.
در سال 1403 ، قیمت واقعی مسکن 14 ٪ کاهش یافته است که این یک کاهش قابل توجه در رشد مثبت واقعی قیمت های واقعی مسکن در سالهای قبل است. در پنج ماه اول سال جاری ، با افزایش خطر تنش نظامی و منجر به جنگ 12 روزه ، قیمت واقعی بیش از یک سال قبل کاهش یافت. منفی 15.8 ٪.
بنابراین ، اگر جنگ به طور کامل به پایان برسد و از مرحله آتش بس به مرحله خاتمه “احتمال حمله مجدد” عبور کند ، احتمالاً افت قیمت واقعی متوقف یا خفیف خواهد شد و به نوعی وضعیت موجود در بخش های مسکن و ساختمان طی دو ماه گذشته کاهش یا از بین می رود. در این سناریو ، اگر توافق نامه ای در مورد تحریم ها حاصل شود ، بخش مسکن به سمت انتقال از رکود اقتصادی حرکت می کند و اگر این خطر غیر اقتصادی فعال باشد ، شرایط تورم در مسکن و ساختمان بسیار محتمل خواهد بود.
فردیناند یزدانی به تازگی آینده بخش مسکن و ساختمان و تأثیر تنش ها در بخش مسکن و ساختمان را مورد مطالعه قرار داده است. این مطالعه ، که توسط Toos Gister Investment انجام شده است ، نشان می دهد که مشاغل با عدم اطمینان گسترده و افزایش ریسک سرمایه گذاری روبرو هستند. بازارها همچنین شاهد حرکت سرمایه به سمت Safe Haven خواهند بود که املاک و مستغلات کاهش نمی یابد ، به طوری که تقاضای مؤثر برای کالاهای غیر ضروری کاهش می یابد. سرمایه گذاری در بخش ساختمان نیز کاهش می یابد.
براساس این مطالعه ، مجوز ساخت و ساز در تهران حدود 2،000 واحد مسکونی در تهران صادر شده است. تحقیقات در مورد آمار در مطالعه نشان می دهد که این رقم “کمترین” درخواست سرمایه گذاری در ساخت و ساز در پایتخت در یک فصل است ، در تمام سالهای اخیر ، رکود بی سابقه تولید ساختمان را به تصویر می کشد. این تصویر در ابتدای مقاله در مورد تأثیر خطرات در نبض تولید و سرمایه گذاری در ساخت و ساز است. در این مطالعه ، حجم معاملات مسکن در تهران همچنین 4000 واحد مسکونی را در بهار امسال اعلام کرد.
نظرسنجی از آمار همچنین حاکی از آن است که فروش 4000 واحد در 3 ماه حتی کمتر از “فروش در یک ماه” در شرایط عادی بازار مسکن است و رکود اقتصادی تقریباً بی سابقه بوده است.
منبع: دنیای اقتصاد
