مشارکت در ساخت و ساز چقدر آب می‌خورد؟

آینده– مشارکت در ساخت و ساز یکی از روش های رایج نوسازی بافت های فرسوده و سرمایه گذاری در ملک در ایران است.

بر اساس این گزارش; در ساخت مشترک، مالک زمین و سازنده برای ساخت یک ساختمان جدید شریک می شوند. مالک زمین یا ملک آزاد را فراهم می کند و توسعه دهنده هزینه های ساخت، مدیریت پروژه و اجرا را بر عهده می گیرد. در نهایت پس از اتمام کار، واحدهای ساخته شده طبق توافق اولیه بین طرفین تقسیم می شود. اما برخلاف افکار عمومی، ورود به این مدل ساخت و ساز همیشه آسان و کم هزینه نیست. در این گزارش، حداقل هزینه یک پروژه مشارکتی و میزان سرمایه مورد نیاز توسعه دهنده برای شروع کار را مورد بحث قرار می دهیم.

حداقل سرمایه لازم برای مشارکت در ساخت

بر اساس برآوردهای سال 1404 هزینه ساخت بنای معمولی بین 17 تا 20 میلیون تومان برای هر متر مربع است. دلیل این بازه قیمتی این است که به گفته مهندسان پروژه هزینه ساخت به ازای هر طبقه اضافی بین 5 تا 7 درصد افزایش می یابد.

ساختمان های بلندتر به قاب های محکم تر، پی های عمیق تر و مصرف بیشتر میلگرد و بتن نیاز دارند. علاوه بر این، پیچیدگی تاسیسات (لوله کشی عمودی، تقویت فشار آب، سیستم برق و تهویه) افزایش می یابد.

از طبقات بالاتر، نیاز به آسانسور، سیستم های امنیتی پیشرفته و آتش نشانی نیز به هزینه ها اضافه می شود. همچنین هزینه حمل مصالح، نیروی انسانی و زمان اجرای پروژه در ساختمان های بلندمرتبه افزایش می یابد. بنابراین بسته به تعداد طبقات و زیربنا، هزینه مشارکت افزایش می یابد.

جدول حداقل سرمایه برای مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت و ساز معمولاً با هدف اجرای یک ساختمان با چند واحد آپارتمانی و تقسیم سود حاصل از واگذاری واحدها صورت می گیرد. به همین دلیل معمولا پروژه ها با 3 طبقه به بالا اجرا می شوند.

جدول زیر هزینه ساخت یک ملک 120 متری در پروژه های 3، 4، 5 و 6 طبقه را بر اساس هزینه ساخت 17 تا 20 میلیون تومان نشان می دهد.

هزینه های سرمایه گذاری اولیه سازنده چیست؟

پرداخت صفر تا صد هزینه های ساخت پروژه از زمان تخریب ساختمان قدیمی تا آخرین مراحل ساخت پروژه بر عهده سرمایه گذار می باشد. این هزینه ها به سه دسته هزینه های قبل از ساخت، حین اجرای پروژه و پس از آن تقسیم می شوند.

هزینه های پیش از ساخت شامل هزینه های تجدید یا اخذ پروانه، هزینه طراحی معماری، سازه و تاسیسات، بیمه مسئولیت و مالیات و هزینه تخریب ساختمان قدیمی می باشد.

هزینه های حین اجرا شامل خرید مصالح، دستمزد کارگران و پیمانکاران، هزینه حمل و نقل و تجهیزات و همچنین نظارت و مدیریت پروژه می باشد. پس از اجرای پروژه نیز هزینه های جزئی مانند هزینه انشعاب، هزینه کار نهایی و دفتر و مشاعات وجود دارد.

فرمول محاسبه سهم سازنده و مالک بر اساس آن است

سهم مشارکت بر اساس مقایسه ارزش زمین با هزینه ساخت است. فرمول ساده و رایج به شرح زیر است:

درصد سهم سازنده = هزینه ساخت ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)* 100

درصد سهم مالک = ارزش زمین ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)* 100

به عنوان مثال اگر زمین 20 میلیارد تومان و هزینه ساخت آن 15 میلیارد باشد، قیمت کل ملک 35 میلیون تومان است و طبق فرمول، سهم سازنده 43 درصد و سهم مالک 57 درصد از کل فروش ملک است.

این فرمول مبنای اصلی اکثر قراردادهای مشارکت است، اگرچه جزئیات در توافق می تواند تغییر کند.

هزینه ها و ریسک های پنهان که باید محاسبه شوند

پروژه های مشارکتی هزینه های پنهانی دارند که ممکن است سازنده یا مالک را در نیمه راه شگفت زده کند. متداول ترین این هزینه ها نوسانات قیمت مصالح است که مهم ترین ریسک ساختمانی نیز محسوب می شود. تعلل شهرداری در صدور مجوز و افزایش دستمزد کارگران در اواسط پروژه نیز هزینه تمام شده را افزایش می دهد. اگر این موارد پیش بینی نشود، پروژه با کمبود نقدینگی مواجه می شود و حتی ممکن است متوقف شود.

چه زمانی مشارکت در ساخت و ساز صرفه اقتصادی ندارد؟

در طول رکود مسکن، سازندگان سود کمی دارند زیرا هزینه های ساخت و ساز از رشد قیمت ملک پیشی می گیرد. همچنین زمانی که پروژه کوچک است و هزینه های ثابت آن زیاد است، مثلاً پروژه های کمتر از 300 متر بازده اقتصادی کمتری دارند.

بدتر از همه زمانی است که سازنده با برآورد دقیق وارد ساخت و ساز نمی شود و مجبور می شود در این وسط واحدها را پیش فروش کند. درست است که پیش فروش نقدینگی فوری به پروژه تزریق می کند، اما ریسک قانونی و ورشکستگی پروژه را افزایش می دهد. زیرا نوسانات قیمت مصالح ممکن است باعث شود که هزینه ساخت بیشتر از هزینه توافق شده برای پیش فروش باشد.