در پی تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی و ایجاد سامانه اسناد رسمی، هم اکنون طرفین پس از ثبت رایگان پیش نویس در دفاتر املاک به دفاتر اسناد رسمی معرفی می شوند.
به گزارش ایسنا، به نظر می رسد در این مرحله اکثر دفاتر اسناد رسمی از خلاء قانونی استفاده می کنند و به طرفین معامله می گویند که قرارداد مشاور املاک اعتباری ندارد، بنابراین دفاتر اسناد رسمی خودشان قرارداد می نویسند و کارمزد معامله را خودشان می گیرند. در برخی موارد دفاتر ثبت اسناد 40 میلیون تومان بابت ثبت قرارداد از مراجعین دریافت می کنند.
تعدد سیستم ها و معامله گران سرگردان
وجود سامانه های متعدد برای معاملات در بازار املاک، نقش مشاوران املاک را تضعیف کرده و امکان حذف واسطه های املاک در آینده وجود دارد. با توجه به اینکه در این فرآیند حق کمیسیون به مشاوران املاک به صفر رسیده که رضایت نسبی طرفین قرارداد را در پی دارد، فعالان بازار املاک معتقدند حذف واسطه می تواند تبعات امنیتی و حقوقی برای مشتریان داشته باشد.
در حال حاضر سامانه کاتب، خودکار و املاک و مسکن برای ثبت قراردادهای مسکن فعال است. سامانه «کاتب» تنها در اختیار مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی است و مراجعین به آن دسترسی ندارند. این در حالی است که سامانه های «خودنویس» و «املاک و اسکان» زیر نظر وزارت راه و شهرسازی به صورت رایگان در اختیار عموم قرار گرفته است.
رئیس اتحادیه املاک: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی و سامانه اسناد رسمی محاسن بسیاری دارد اما به نظر می رسد در تنظیم مقررات آن به همه جوانب توجه نشده است.
بررسی ها نشان می دهد که مشاوران املاک از سه سیستم مذکور بر اساس سلیقه و کارکرد خود استفاده می کنند. به طوری که معمولاً برای ثبت قراردادهای خرید و فروش از «دبیر»، برای قراردادهای اجاره از «منشی» و برای قراردادهای توافقی از «املاک و مسکن» استفاده می کنند.
با ایجاد سامانه خود امضا از سال 1402 که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی است، این پیشنهاد مطرح شد که این سامانه نقش مشاوران املاک را در بازار مسکن به حداقل می رساند و ضریب امنیت معاملات را کاهش می دهد.
یک سال بعد در سال 1403 قانون الزام ثبت رسمی معاملات ملکی پس از دو سال بحث و بررسی کارشناسی در مجلس به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. هدف از تصویب این قانون تنظیم قراردادهای غیررسمی و کتبی و مستندسازی کلیه املاک و مستغلات کشور است.
مشاوران املاک همکاری خود را با دفاتر اسناد رسمی در روند اجرای قانون الزامی آغاز کردند. همکاری که دلالان املاک را امیدوار به بازگشت به روند معاملات کرد. در مهرماه 1404 هیأت وزیران به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک و وزارت دادگستری قانون راه و شهرسازی و سکوت را ابلاغ کرد. بر اساس این قانون، کمیسیون مشاوران املاک بر اساس میانگین ارزش معاملاتی املاک در هر شهر بر اساس مناطق جغرافیایی مختلف تعیین می شود. مقرر شد قراردادهای ملکی توسط مشاوران املاک تنظیم و سپس طرفین معامله برای ثبت نهایی به دفاتر املاک معرفی شوند.
مشاوران املاک هیچ گونه اختیاری برای ثبت قانونی قراردادها ندارند
اما در کمتر از دو ماه از ابلاغ این قانون، مشکل آیین نامه ای در آن ظاهر شد. مشاوران املاک صلاحیتی برای ثبت قانونی قراردادها ندارند و همین امر نقش آنها را در قراردادها بی اثر می کند.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از روند ثبت معاملات ملکی در سامانه کتاب گفت: دفاتر مشاور املاک در مرحله اول قراردادهای املاک را بر اساس قانون تکلیفی تنظیم می کنند و سامانه گواهی صادر می کند. هیچ پولی بین مشتریان و دفاتر املاک رد و بدل نمی شود و طرفین معامله تا پنج روز فرصت دارند به دفتر مراجعه کنند. اگر به دفتر نروند هیچ اتفاقی نمی افتد و این اساساً باعث عدم معامله می شود.
وی افزود: اگر طرفین به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند، اکثر دفاتر اسناد رسمی از خلاء قانونی استفاده می کنند و به طرفین معامله می گویند که قرارداد مشاور املاک اعتباری ندارد، بنابراین دفاتر اسناد رسمی خودشان قرارداد می نویسند و کارمزد معامله را خودشان می گیرند. در برخی موارد دفاتر ثبت اسناد 40 میلیون تومان بابت ثبت قرارداد از مراجعین دریافت می کنند.
دو مورد از مقررات مغایر با روح قانون لازم است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی و متعاقب آن ایجاد سامانه اسناد رسمی دارای محاسن بسیاری است که می تواند به چندین دهه بی قانونی در ثبت قراردادهای غیررسمی پایان دهد، اما به نظر می رسد در تنظیم مقررات آن به همه جوانب توجه نشده است. به عنوان مثال در خصوص تعیین تعرفه ها مشکلاتی به وجود آمده و حداقل دو مورد از مواد قانون مغایر با روح قانون تکلیفی است.
به گفته گودرزی، در بحث پیش نویس هیچ اثر حقوقی و ثبتی برای مشاوران املاک دیده نشده است. این موضوع مشکلاتی را برای مشاوران املاک ایجاد می کند و پیامدهای امنیتی را در آینده در سطح جامعه ایجاد می کند. در حال حاضر دفاتر اسناد رسمی تعهد فروش یا سند رسمی را منعقد می کنند. سند سبز را بردند پیش فروش و همان قرارداد. تنظیم قرارداد مشابه دشوار است. ضمناً در پیش نویس تهیه شده توسط مشاوران املاک، در مواقعی که مبادله ای مبادله نمی شود و تضمینی برای کمیسیون مشاوران املاک وجود ندارد. زیرا پس از انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی عملا کار تمام شده و نیازی به پرداخت حق الزحمه مشاوران املاک نیست.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: در حال حاضر دفتر اسناد رسمی ثبت معاملات ملکی با قیمت های بسیار بالاتری کار مشاوران املاک را انجام می دهد. در واقع این خلاء قانونی باعث سوء استفاده صنفی شده و همان طور که گفتم عواقبی برای معاملات مسکن در آینده دارد. در حالی که قرار بود بر اساس قانون الزام ضریب ایمنی معاملات را افزایش دهد.
