مطالعات نشان می دهد که بازار اجاره به توافق نامه احتمالی بین ایران و غرب و روند مذاکرات امسال متمرکز است که می تواند مسیر “تثبیت قیمت مسکن” یا “کاهش مسکن واقعی و حتی اسمی” را در ماه های آینده شکل دهد ، اما تأثیر این امر در طولانی مدت بر بازار اجاره خواهد بود.
به گزارش Business News ، جلسات دولت “تعیین نرخ مجاز برای رشد اجاره در 1” ، بدون در نظر گرفتن “شکست سنگین سقف اجاره” ، آغاز شد. سال گذشته تصویب شد تا به طور متوسط 5 ٪ هزینه اجاره را افزایش دهد. اما این نرخ گرامری منجر به تنظیم بازار نشد و تورم اجاره از 2 ٪ فراتر رفت. معاملات اجاره ای در ماه اول سال جاری نیز با “تب اجاره” همراه بود و اگر اصرار “سیاست” به جای “علت اصلی مشکل” باشد ، سطح فقر مستاجران شدت می یابد.
مدیران 26 استان کشور وظیفه دارند “تعیین نرخ مجاز رشد در سال 1404” را تعیین کنند و جلساتی را برای تعیین نرخ دولت برای “تنظیم بازار” آغاز کردند. این اقدام ادامه این روند است که متولی مسکن دولت در سال گذشته افزایش 25 درصدی اجاره به “تنظیم بازار” و کاهش تورم اجاره مسکن در کشور را نشان می دهد. اما دولت -از نرخ بازار بازارهای اجاره ای در سال 1403 نشان می دهد که به جای “تنظیم” بازار اجاره ، بیشتر “تزئین شده است”.
براساس آمارهای رسمی ، اجاره نامه ها بیش از 40 درصد افزایش یافته است که 1.6 برابر بیشتر از “نرخ رشد دولت” در سال گذشته ، صرف نظر از نرخ گرامری 25 ٪ است. این نشان می دهد که نرخ گرامری نه تنها بازار اجاره ای ایجاد نکرد ، بلکه عواقب آن نیز به همراه داشت. به گفته برخی از تحلیلگران بازار مسکن ، نرخ گرامری اجاره نه تنها تحت تأثیر “کاهش تورم اجاره” بلکه عاملی در “فرار موج” و کاهش عرضه آپارتمان های اجاره ای بود. در حقیقت ، این تعیین افزایش اجاره بهار باعث می شود که امواج از بازار اجاره خارج شوند تا آنها مشمول جرم نرخ دولت نباشند. همانطور که در کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) اتفاق افتاد.
دولت و مدیران استان جلسات را در مورد نرخ مجاز رشد اجاره در سال 1404 آغاز کرده اند که تورم عمومی در برخی از استانها بیش از 30 ٪ بوده است. بازار اجاره همچنین ماه اول 1404 را گذراند و هزینه مستاجران در آوریل امسال 37.6 درصد در مقایسه با آوریل سال گذشته افزایش یافته است. اگرچه تب در مقایسه با رشد اجاره سالانه در سال 1403 کاهش یافته است ، اما هنوز بالاتر از سطح بالاتر است ، زیرا نرخ رشد اجاره باید زیر 20 ٪ باشد. در حقیقت ، اگر سیاستگذار کار درستی را برای تنظیم بازار پیدا کند ، تب اجاره نیز کاهش می یابد. با توجه به فشار به هزینه های مستاجران ، سیاست مناسب تنها عامل کاهش تب تورم اجاره است و نرخ باید بر این اساس تعیین شود.
سقف یا راهرو را تعیین کنید؟
با توجه به اجاره “مبتنی بر بازار” ، این بازار به دو روش برای سازنده سیاست های مسکن است. روند جلسات مدیران مسکن استانی با متولی این بخش ، همان “25 ٪ نرخ دولت” را برای افزایش اجاره دهنده ها در سال 1404 نشان می دهد. در واقع ، علیرغم “نرخ قیمت گذاری در سال 1403” ، دولت همچنان اصرار دارد که تعیین کند نرخ مجاز برای رشد اجاره امسال است. با این حال ، این فرمول با مشکلات همراه است. فرمول نرخ اجاره بر اساس نرخ تورم عمومی سال گذشته بود ، در حالی که بخشی از رشد اجاره بها تحت تأثیر قیمت مسکن است. برخی از مقامات مسکن استدلال کرده اند که تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است و هنگامی که هر دو در سالهای اخیر “کمبود” داشته اند ، تأثیر آن بر تورم اجاره “انتظار می رود”. بنابراین سؤال مهمی که در اینجا مطرح می شود این است که آیا نرخ بازار اجاره باید بر اساس سقف باشد یا کریدور تورم عمومی؟
برخی از کارشناسان مسکن به جای نرخ ، پیشنهاد راهرو را پیشنهاد می کنند. این امر دامنه رشد اجاره امواج را به همراه مشوق ها تعیین می کند ممکن است بخشی از عرضه را ترغیب کند. مانند شورای عالی مشوق های مسکن که در جلسه اخیر تصویب شده است ، امواج پیروی از نرخ دولت بدون نیاز به خرید اوراق بهادار ، تحت وام تعمیر آپارتمان 280 میلیون دلار قرار می گیرند. با این وجود لازم به ذکر است که راهرو رشد اجاره ، در حالی که به بازار عرضه می شود ، باید سال گذشته به تورم اجاره مسکن نزدیک باشد.
مطالعات نشان می دهد که بازار اجاره به توافق نامه احتمالی بین ایران و غرب و روند مذاکرات امسال متمرکز است که می تواند مسیر “تثبیت قیمت مسکن” یا “کاهش مسکن واقعی و حتی اسمی” را در ماه های آینده شکل دهد ، اما تأثیر این امر در طولانی مدت بر بازار اجاره خواهد بود.
تورم اجاره بدون “سقف” بیشتر افزایش یافته است
علی فارنام ، مدیر مرکز تحقیقات Majlis در مورد معادله تفریحی اجاره گفت: “مخالفان این پروژه نگران بحران اجاره هستند و تجزیه و تحلیل های مختلفی وجود دارد.” در زمان کرونا ، قانون کنترل اجاره تصویب شد. اگرچه این مبنای مبتنی بر افزایش 5 درصدی اجاره بها بود ، اجاره در بازار حتی به برخی مناطق شهری رفت. در این قانون دو موضوع وجود دارد ، اولین موردی که انتظار می رود تحقق یابد. اما مسئله دوم که بسیار مهم است این است که اگر این سیاست نبود ، می توان اجاره نامه را افزایش داد. با توجه به تورم بیش از 5 ٪ در 2 دوره ، اجاره به دلیل کشش اصلی بازار و قدرت مستاجر قادر به افزایش این حجم نبود. بنابراین ، این وضوح به عنوان کنترل افزایش بیش از حد اجاره نامه اجرا شد.
فررمان گفت: “اگرچه ما در بسیاری از قراردادها نیستیم ، اما سقف را در رابطه با مستاجر و صاحبخانه تعیین می کنیم ، می تواند به عنوان یک ابزار کنترل کننده در مورد رفتار گوزن عمل کند.” بنابراین ، محدودیت در افزایش اجاره به عنوان یک اهرم بازدارنده برای بیل مکانیکی عمل می کند و این منجر به افزایش اجاره نامه ها در مقایسه با تورم مسکن شده است. مدیر مرکز تحقیقات Majlis گفت: “مسئله سیاست گذاری برای کنترل اجاره باید از دو دیدگاه در نظر گرفته شود.” یکی بر اساس بازار گذشته و دیگری روند آن در جهان. با نگاهی به تاریخ ایران ، تصمیمات مربوط به کنترل های اجاره ای حدود 5 سال در ایران اجرا شده است ، و اقدامات مداخله ای کوتاه مدت و دولت وجود دارد. در اوایل دهه 1980 محدودیت در افزایش اجاره ها وجود داشت و قبل از آن در دهه 1980 ، این اتفاق برای اجاره های جدید رخ داد. روند تاریخی این سقف نرخ اجاره حتی قبل از انقلاب وجود داشته است و در دهه 1980 در زمان های مختلف در سالهای 1 ، 2 و 2 به طور موقت اجرا شد. حتی در سال 3 ، ما شاهد تأیید نرخ اجاره نامه ها در آن زمان توسط دولت بودیم. بنابراین ، ورود دولت برای تعیین اجاره نامه ها یک روند تاریخی در ایران داشته و به مدت پنج سال در سیاست این کشور وجود داشته است.
بنابراین ، مداخله دولت در بحث مسکن منجر به تنظیم و کنترل بازار اجاره می شود زیرا بیشتر مستاجران با فقر و درآمد کم روبرو هستند و نمی توان نادیده گرفت. با این حال ، مستاجر و مستاجر در هر دو طرف بازار قرار دارند و تورم عمومی هر دو طرف بازار را تحت فشار قرار می دهد. اما این فشار و فقر برای مستاجران بیش از موجر از صاحبخانه است و باید کنترل رشد اجاره ها را کنترل کند. از آنجا که با افزایش قیمت مسکن ، تعرفه مستاجر نیز افزایش یافته و صاحبخانه سپرده دریافت می کند. با این حال ، در بیشتر کشورهای جهان ، هیچ واریزی وجود ندارد یا فقط یک یا دو ماه با هزینه وجود دارد. اما در ایران مبلغ سپرده چندین برابر قیمت اجاره است. در حال حاضر بسیاری از تحلیلگران پارلمان ، دولت و اقتصاددانان در زمینه مسکن در مورد عدم دولتی دولت وجود دارند. اما به هر حال ، دولت باید قیمت گذاری شود زیرا این یک عامل در کاهش افزایش اجاره نامه ها و خارج از ظرفیت مستاجران است. بنابراین ، یک شماره یا موضوع مؤثر باید مبتنی بر این باشد که هر بار که معاملات از این شماره دور می شوند ، یک نیروی کنترل کننده در قیمت وجود دارد تا از آن جلوگیری شود.
اما آیا سقف توسط راهرو اجاره نامه تعیین می شود یا تعیین می شود. باید گفت که تعیین سقف گزینه بهتری است. اگرچه تورم اجاره 2 درصد بود ، اما اگر کف را 2 درصد قرار دهیم ، اما اثرات چند جانبه ای خواهد داشت. و بهتر است سقف را 2 درصد نگه دارید.
فرنام معتقد است که هیچ پیش بینی دقیقی از وضعیت بازار اجاره در رابطه با بازار اجاره وجود ندارد. اما برای نرخ اجاره ، نرخ کلی نمی تواند تصمیم بگیرد. زیرا ، همانطور که دیدیم ، تورم مسکن سال گذشته از تورم عمومی کاهش یافته است ، و برعکس چندین برابر تورم عمومی بود و در کل بازار اجاره بازتابی از بازار مسکن است. اما برآورد این است که تورم اجاره کمتر از آنچه که باید در سال جدید قرار دهیم. به طور کلی ، نتیجه بازار اجاره با یک بازار اجاره نقطه به نقطه نشان می دهد که تورم اجاره با یک شیب ملایم کاهش می یابد. با توجه به تغییر در بازارهای موازی ، اگر درآمد نداشته باشند ، این روند بر بازار اجاره نیز تأثیر می گذارد و کاهش خواهد یافت. پیش بینی اولیه نشانگر کاهش تورم اجاره است ، اما هیچ شیب تندی وجود نخواهد داشت.
فرهاد بیضری ؛ کارشناس و مفسران مسکن ، با اشاره به اینکه مسئله مداخله دولت در تعیین سقف اجاره باید از چندین منظر مورد بررسی قرار گیرد: مسکن یک کالای غیر همگن است و نمی توان انتظار یک رفتار ثابت برای یک کالای ناهمگن را داشت. این مورد برای بازار اجاره است. صرف نظر از اینکه قیمت گذاری ساختاری غیرممکن است ؛ بازار اجاره بسته به وضعیت جغرافیایی و محل ساخت و ساز کاملاً متفاوت است. بر این اساس ، نمی توان همان ارزیابی را در نظر گرفت. مسئله دیگری که بیضئی تأکید کرد ، رابطه بین اجاره و قیمت مسکن است. بازار اجاره نه تنها عاری از بازار مسکن است ، بلکه یک بازار کاملاً وابسته است و علاوه بر بحث در مورد عرضه و تقاضا ، تحولات بازار خرید بر بازار اجاره تأثیر می گذارد بلکه بر قیمت تأثیر می گذارد. بنابراین ، بدون سیاست مناسب و بدون راه حل در بازار مسکن ، بازار اجاره نمی تواند هدایت شود.
این سیاست ها در بازار مسکن به طور مستقیم در بازار اجاره موثر خواهد بود. بنابراین ، با توجه به ضریب همبستگی ، دولت نمی تواند در بازار اجاره ، مستقل از بازار مسکن و قیمت ها فعالیت کند. اگر بازار مسکن 5 درصد افزایش قیمت داشته باشد ، بازار اجاره نیز تحت تأثیر قرار می گیرد و روند فزاینده ای را برای نزدیک شدن به افزایش قیمت مسکن تجربه می کند. یعنی بازار اجاره فقط نمی تواند تحت تأثیر تورم عمومی باشد ، بلکه مستقیماً تحت تأثیر تورم مسکن قرار می گیرد. همانطور که در یک دوره زمانی دیدیم ، تورم عمومی کاهش یافته است ، اما تورم مسکن 2 تا 5 برابر بیشتر از تورم عمومی بود. بازار اجاره نیز از نظر تورم مسکن رشد می کند یا کمتر می شود.
بنابراین ، قیمت گذاری گرامر برای بازار اجاره از نظر تورم عمومی امکان پذیر نیست و متغیر مؤثر بر آن تورم مسکن است. بیضئی در مصاحبه گفت: “سیاستگذار به موضوع بازار توجه نمی کند و آن را در سطح استان بررسی می کند.” در حالی که نه تنها هر استان قیمت گذاری خود را دارد بلکه قیمت و اجاره منطقه به منطقه و کوچه نیز هست.
وی افزود: تمرکز بازار اجاره کاملاً به نوع سیاست گذاری و نوع سیاست گذاران بستگی دارد و در این زمینه با توجه به وضعیت فعلی ، تقریباً نشان دهنده تأثیر دائمی بازار اجاره است ، مانند سالهای گذشته ، که ممکن است در سال گذشته رشد محدودی داشته باشد. “
منبع: دنیای اقتصاد
